目前日期文章:201509 (69)

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內容來自sina新聞

揮別 黃金十年 全國房價 普漲動能漸弱

  在地產圈子裡,人們常常把過去的十年稱為房地產發展的"黃金十年"。在這十年間,以一線城市房屋民間二胎轉貸缺錢急用哪裡借錢為首的房價一路上漲,地產行業迅速繁榮。盡管自2010年開始調控升級,但這十年的黃金期似乎並未就此終結。在資金及需求的推動下,近幾年的房價上漲勢頭仍在繼續。

  今年以來,無論是地產大佬還是行業專傢,都紛紛表示房地產十年黃金發展期已經過去。揮別"黃金期",接下來的十年是否將成為"白銀期"?全國房價"普漲"勢頭是否會終結?隨著房地產調控建立長效化機制,業內認為,房價繼續全面上漲的動能已經削弱,明年樓市銷量增速將弱於今年,城市間將更為分化。

  十年間的"普漲"

  近期華遠集團董事長任志強再次拋出瞭房價"上漲論",認為明年房價仍會保持上漲態勢,特別是買房限購、買車搖號的城市,房價還會全面上漲。

  從過去的十年來看,以一線城市為首,房地產經歷瞭全面"普漲"。中國指數研究院數據顯示,在過去的十年時間內,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商品住宅成交均價累計上漲瞭238.9%。其中,北京的商品住宅成交均價從2004年的4747元/平方米,上漲到今年11月的18290元/平方米,漲幅達到285%,是四個城市中漲幅最大的。上海、廣州、深圳十年間的均價則分別上漲瞭184%、225%和263%。

  "這僅僅是住宅成交的均價,一線城市市區房價的漲幅還要遠遠大於這個數字。"一位房地產業內人士直言。以北京北四環五道口區域的房價為例,貸款2胎利率多少免費諮詢試算在今年年初,曾有中介掛出瞭每平方米10萬元的報價,一度激起市場熱議。如今該樓盤的平均報價基本維持在7萬元/平方米左右。相比之下,2009年該樓盤開盤時,平均售價僅在2.2萬元/平方米上下。

  房價的快速上漲不僅僅出現在京滬廣深,重慶、杭州、廈門等熱點城市在過去的十年間也經歷瞭同樣的過程。根據中指院的統計,截至今年11月,廈門住宅成交均價已經達到14696元/平方米,較2004年時的3768元/平方米上漲瞭290%。福州盡管前11月的均價回落至萬元以下,但是由於十年前的基數隻有2463元/平方米,累計仍上漲瞭294%。天津、重慶、成都、武漢、青島等城市十年房價漲幅約200%,而杭州、南京、寧波等城市的漲幅更是在250%以上。

  從一線城市的房價變化來看,2005年、2007年及2010年都是房價出現明顯上漲的年份。以北京市為例,2005年北京市商品住宅成交均價為6162元/平方米,同比增長瞭19.7%。2007年成交均價則一舉突破瞭萬元大關,達到10661元/平方米,同比增幅高達44.6%。2010年伴隨著調控升級,北京市的商品住宅成交均價達到17151元/平方米,同比漲幅為29.7%。相比之下,其他年份北京市的均價漲幅基本保持在10%左右。

  成交再創新高

  自2010年以來,我國房地產市場調控不斷升級。今年年初,"國五條"及各地細則出臺,繼續堅持調控不動搖,"有保有壓"的方向明確。盡管調控升級,但中指院百城價格指數環比仍連續18個月上漲,今年以來累計上漲10.74%,同比則連續12個月上漲,漲幅擴大至10.98%。

  某研究院最新報告顯示,今年重點城市住宅成交量同比增長16%,總量為近四年同期最高。同時,重點城市新批上市面積總量同比增長15%,也創下近四年最高。即使在11月季節性低點,多數城市供應量仍在高位。從全國來看,今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好於去年,規模已創歷史新高。

  在經歷全行業快速擴張後,我國已經誕生瞭一批大型房企。"萬科從2008年的470多億元到2010年突破千億元,共用瞭兩年時間;而碧桂園從2012年銷售額470多億元到2013年破千億,隻花瞭一年的時間。"一位房地產業內人士感嘆,在新的市場形勢下,隻要構建獨特的產品、市場體系,把握市場調整期機遇,房企的業績會爆發式增長。

  統計顯示,今年銷售額超過千億元的房企規模進一步擴展至7傢,除瞭萬科、保利、中海、綠地外,恒大、碧桂園、萬達等公司都將突破千億元銷售大關。

  "標桿房企能夠在今年取得這麼好的銷售成績,一方面是聚焦主流客戶需求,優化瞭剛需、改善型產品結構;另一方面是因為這些企業把握瞭一二線市場快速增長的機遇。"中指院分析師表示。

  今年前11月,十大代表性企業累計拿地金額共3086億元,同比增長瞭87%,比去年全年水平高出31%。"拿地與新開工的時間差一般是六到十二個月,從2012年四季度土地市場明顯回暖到今年,這些供地將在2014年陸續開工。"上述地產人士指出,明年房地產新開工面積還會繼續增長,市場供應量將會提升。

  "普漲"動力不足

  在我國為應對經濟變化而出臺的各項宏觀政策中,房地產政策一直是其中重要組成部分。伴隨著房價的波動上漲,政策也幾經變化調整。2013年房地產市場整體向好,但房價已由"普漲時代"進入"分化時代",進一步促使調控政策的差異化。

  今年下半年以來,房地產政策在趨於長效化的同時,各地的政策取向已有所不同。北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期,而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市,則在不突破調控底線的前提下,微調當地調控政策以促進需求釋放。

  "熱點城市房價在未來仍將上漲,很難期待限購限貸政策放松,現有的行政化調控手段也很難在短期內退出,不同城市的政策取向會繼續差別化。"中指院分析師直言,一線城市和熱點二線城市供不應求的壓力仍很大,雖然2013年新開工項目將增加2014年供應,但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出,政策有加碼可能。

  業內人士認為,在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下,2014年全國房地產市場將呈現"銷售量價繼續增長但增速放慢,投資新開工增長平穩"的特點。預計2014年全國商品房銷售面積增幅將明顯低於今年。同時,市場慣性將使得明年上半年同比增速相對較高,但下半年將有所回落。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-24/07552549979.shtml
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年底前房價或不會全國性反彈

  據經濟之聲《央廣財經評論》報道,有"樓市風向標"之稱的"金九銀十",從全國的樓市成交來看,觀望情緒濃厚。中國人民銀行[微博]與銀監會近日宣佈對"二套房貸"政策松綁,業內人士認為這將有助於釋放改善性住房需求,但能否扭轉樓市下行趨勢仍有待觀察。

  引發央行政策調整的,應該是一線城市從7月出現的商品住宅量價加速下跌苗頭,這些數據也引發瞭金融界的高度關註。一些金融機構認為,過去7年間,信貸激增和房價上漲推高瞭中國信貸風險和宏觀經濟風險。

  在過去的十多年裡,房地產市場一直被"黃金時代"的光環所籠罩,即使面對金融危機等壓力,也依然呈現出良好的投資勢頭。然而,隨著當前樓市調控的不斷深化、銀行貸款的門檻一再提高的情況下,房地產的投資屬性已經出現瞭減弱的跡象。

  我們認為,在傳統旺季的"金九銀十"期間推出房貸新政,市場各方不應該過於樂觀,房貸新政對於樓市成交、"去庫存"的實際效果,仍然有待觀察。 房貸新政不是要挽救樓市,房地產市場也不是經濟增長的發動機。我國經濟健康增長,主要還是要靠加快經濟調整轉型,推動產業創新,突出發展民營經濟,探索新 型城鎮化模式,建地買賣利率多少免費諮詢試算不斷增強發展內生動力。

  經濟之聲特約評論員、 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此發表評論。

  經濟之聲:在百城房價連續5個月下跌、且跌幅擴大之時,管理層在9月最後一天出手松綁樓市限貸。但是黃金周期間,全國房地產市場波動不大。為什麼被業內人士稱做樓市最大的松綁政策,沒有人們預期中影響那麼大?

  楊紅旭:首先這個是9月30號出的新政,地方銀行商業銀行還沒有來得及出執行細則,所以很多人可能也要等,因為現在銀行放貸還沒有真正的放松, 現在去簽約可能享受不到最新放松以後的優惠房貸,購房簽約的時間節點就很重要,要能夠趕上房貸開始放松的時候去簽約,我認為主要受這種影響。

  第二,畢竟很多城市的庫存量非常高,很多城市房價在跌,很多人的預期可能會被房貸新政刺激一下,但是要立馬使他們由悲觀扭轉成樂觀是需要一段時間的,沒那麼快會全面逆轉人們的預期。

  經濟之聲:到目前為止,46個限購城市中,除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外,其餘城市已經取消限購,現在限貸又開始悄然松綁,其呵護市場的政策意圖非常明顯。在這項政策落地後,你覺得是房地產開發商還是銀行更高興呢?

  楊紅旭:政策的放松其實對於相關的市場參與主體都是利好的,因為政策放松之後會使市場需求釋放,房價止跌反彈。開發商能夠資金回籠,使經營穩 健;對銀行也是有好處的,因為現在允許銀行籌集資金,通過MBS,包括專項債來融資,籌集新的資金支持房貸,這樣其實它沒有占用商業銀行既有的信貸指標, 是新增的一個資金池子來支持房貸。隻要銀行銀監會允許商業銀行新增的資金池子,這樣總歸是可以賺錢的。

  但是我認為對於個人購房者可能利好更大,尤其是這次政策重點關註的投資改善需求,就是你有一套房子,但是房貸已經還清瞭,再買第二套,而且是屬 於普通房的第二套當中房子的話,可以享受首套房貸利率,等於在房貸方面使購房者明顯降低瞭成本,因此政策其實利好很多的相關參與主體,其中對於投資改善的 群體利好程度最大。

  經濟之聲:過去有人經常台南二胎會提一個詞叫"樓市泡沫",您覺得在限貸、限購這些措施之後,目前樓市的泡沫被擠掉瞭嗎?

  楊紅旭:我跟很多人的觀點是不一樣的,我說中國整體看是基本沒有泡沫的,大部分人不同意,確實少數地區是有的,類似溫州、鄂爾多斯。很多人認為 中國房價是偏高的,這一點我也認同,但認為這是一個大泡沫我不太認同。其實中國的樓市包括房價的漲幅有個拐點,就是2011年,2011年之前大概十年 間,除瞭2008年,大部分時間房價的漲幅都在10%以上,2011年隨著調控的開始,很多的國十條、國八條等等,全國房價的漲幅開始由兩位數減成瞭個位 數,2011年、2012年、2013年到今年,連續四年,全國房價還在漲,但是漲幅在持續縮窄,基本上已經跟GDP漲幅差不多瞭,所以我認為這四年是房 價漲幅放慢的過程。

  經濟之聲:十一期間因為缺乏信貸政策放松之後的細則出臺,很多購房者都在等待,而這些等待的朋友們很關註的就是在年底之前是不是會再次看到房價的反彈?

  楊紅旭:就全國而言,年底可能看不到全面的反彈。這次房貸放松會刺激需求,但是庫存壓力非常重,房價的漲還是跌要看供求關系。信貸放松刺激需 求,但是還要看需求的增幅會不會超過庫存的增幅。假如庫存回落瞭,這個是有利於房價慢慢止跌反彈的。少數城市,類似一線城市和少數的二線城市的庫存量並不 是特別高,去化周期也不是特別長,這種城市一旦需求開始釋放,政策利好出來之後,年底有可能房價開始止跌反彈。但是對於大多數的三線、四線城市,包括部分 的二線,年底還看不到明顯反彈,可能要等到明年某些季度可能會出現全國性的房價見底反彈。

  經濟之聲:這次二套房貸松綁之後,有人預期說管理層手裡還有一些選項,比如降低房貸的利率,取消二手房的交易稅,甚至出臺購房退契稅、購房帶落戶、購房給予一定資金補貼等政策。哪些政策可能會在明年推出?

  楊紅旭:這要看我們目前樓市的反應。第一波救市是六月份之後,很多城市放開限購,這一波的刺激力度其實是有限的,很多城市的成交量並沒有明顯的 增長。第二波是放貸,信貸放松之後市場的反映力度應該比限貸放松要大一點,但能不能讓整個樓市止跌,誰也不敢打保票,假如到年底市場依然沒有止住下跌,我 認為明年還會有政策出臺,主要應該集中在稅收方面。所以說放開限購是第一波,限貸放松是第二波,減稅應該是第三波。第三波要視前面兩波的效果和樓市下滑的 速度能不能止住,甚至能不能企穩,假如止不住,明顯會有減稅的措施出來。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-07/08524499791.shtml
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廣州第四大中介現離職潮 無新房業務生存壓力大

  近日有消息稱,廣州第四大房產中介公司裕豐地產100多位中介代表集體辭職。盡管該公司企劃部工作人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時否認瞭該消息,但記者實地走訪發現,數傢裕豐地產門店在今年上半年關閉。

  多位業內人士告訴記者,受二手樓市成交大跌的影響,目前廣州前三大二手房中介(合富置業、中原地產和滿堂紅)主要依賴"一二手聯動",即把二手房客戶引到新盤,因此缺乏新房業務支撐的裕豐地產大規模收縮也在意料之中。

  中原地產項目部總經理黃韜坦言,目前廣州前三大二手房中介尚未有戰略收縮計劃,但如果房地產市場進一步下行,不排除會出現2008年大面積關店的現象。

  裕豐地產多傢門店關張

  廣州老城區的越秀區向來是二手房中介的必爭之地。在該區域的惠福西路上,原本一傢裕豐地產門店的所在地已變成瞭一傢便利店。

  "越秀區這一帶是廣州市的中心地帶,周邊配套成熟、交通便利,一直是各大中介的主力成交地段,但競爭很激烈,他們(裕豐地產)今年已經有一些門店由於經營不善選擇關門。"不遠處的滿堂紅中介門店工作人員對《每日經濟新聞》記者表示埔心二胎房貸。隨後,記者前往越秀區文明路的另一傢裕豐地產店鋪,然而該門店已換成熟食店。

  合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,廣州前三大二手中介都是采用集團式管理,一個區域虧損可以由另外的區域實現盈利彌補。裕豐地產則是采用類似 "合夥人+加盟"的形式,其多數門店都是個人承包經營,一旦市場不好就結束營業。

  缺乏新房代理業務成硬傷

  在黎文江看來,隨著今年二手樓市銷售下降,廣州市前三大二手房中介都把精力投入到新房市場來支撐業績,裕豐地產並沒有新房代理業務,生存壓力更大。

  廣州房管局登記的交易數據顯示,今年1~5月廣州二手房合共成交177.5萬平方米,同比減少51.7%。滿堂紅研究部高級經理周峰向 《每日經濟新聞》記者表示,雖然6月份的數據還沒公佈,但可以預料的是情況隻會更差,上半年廣州二手房成交很可能比去年同期減少一半。

  "現在主流的二手房中介都依賴新盤代理銷售。"黃韜告訴記者,由於二手業主資金壓力不大,價格不願作出讓步,造成很多區域出現二手房價高於新房的現象,二手樓市成交自然低迷;另一方面,開發商由於資金回籠壓力較大,他們更熱衷與二手房中介合作引入更多客源,並願意支付5%~10%的高傭金回報,遠高於二手房普遍2%~3%的回報,二手房中介多把銷售人員投入到新盤的代理銷售中,"一二手聯動"成為今年大型二手房中介的主要收入來源。

  正因如此,缺乏"一二手聯動"業務的裕豐地產,要在二手樓市寒潮中生存愈加困難。黃韜表示,從規模來看,裕豐地產是廣州第四大中介,但公司品牌比不上前三大二手房中介,一直采用"低底薪+高傭金"的模房屋二胎 合庫房屋二胎利息式吸引人才,隨著市場成交低迷,必然會造成人才流失。

  地產中介收縮"戰線"

  盡管大型二手房中介尚未出現生存危機,但在樓市下行時期,戰略收縮戰線成為無法避免的選擇。

  "中原地產現在也是人手隻出不進。"黃韜告訴《每日經濟新聞》記者,目前廣州中原地產部分業務經營狀況不佳的門店采用"休眠"的方法應對,即一周可能隻營業2~3天,其餘時間都用於支援新房銷售。此外,部分租約到期的門店不再續約,待市場出現回暖後再重新擴張。

  不過,依賴新房市場也並非長久之計。數據顯示,截至6月23日,今年上半年廣州十一區新建住宅網簽量為31602套,較去年同期下降30%。

  第一太平戴維斯華南區項目及開發顧問部董事呂曉艷認為,上半年大型開發商通過降價促銷回籠資金,資金鏈壓力已得到很大程度上的緩解,下半年隨著銀行信貸的放松,廣州樓市有望在"金九銀十"階段企穩,市場最艱難的時刻即將結束。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/07482814139.shtml
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房企焦慮眾生相



  一季度求低調,用業績說話。這是一傢南方上市房企房屋二胎借款準備資料最新的部署。

  記者從接近企業人士處瞭解到,昨天,這傢房企臨時召開緊急會議,聚集瞭大量公司管理層。這傢公司很焦慮,一來,興業銀行近日表態收緊部分房地產類貸款,這傢房企擔憂市場過度解讀;二來,和眾多地產股一樣,上周末樓市"負面新聞"持續發酵後,本周的兩個交易日,公司股價暴跌13%。

  連日來,從個別樓盤降價以及銀行收緊"水龍頭"衍生出的"樓市恐慌"牽動市場神經,多傢房企猶如"熱鍋上的螞蟻"。本報記者采訪多名房企負責人發現,馬年樓市整體走勢觀點分化,不少房企已經從三四線城市重返一二線。他們亦做好瞭"囤子彈"的準備。

  安撫市場

  本周的A股市場,地產股集體進入"蹦極"狀態,2月21日~2月25日三個交易日,保利地產累計下跌11.52%,萬科A和招商地產的跌幅分別達到10.25%和11.65%,尤其是黑色星期一,整個房地產板塊跌幅超過5%,多隻地產股遭遇跌停。

  更多開發商不得不重新審視剛剛制訂的全年規劃,同時消除市場的負面情緒。昨天,一傢香港上市的華南大型房企人士告訴記者,公司調集各類資源"四處救火"--消除關於公司的負面新聞。

  在這個樓市再度被卷入輿論場中心的時點,開發商正在通過各種方式"買人氣"。本報記者從多傢房企獲悉,一傢大型房地產中介機構最近要出臺一份房企榜單,這份榜單往年並沒有那麼重要,不過今年一些開發商更希望通過上榜來給予消費者信心,能不能進前五十,或者能不能進前二十,都來得特別重要。許多開發商十分焦慮,他們試圖通過各種方式讓名次顯得好看些。

  就像賭徒進場輸瞭錢,總是想一把大的再賭回來。

  "如果我手裡有20個億,我就拿出其中的10個億買地。"來自江蘇的開發商、朗詩集團董事長兼朗詩綠色地產(00106.HK)董事局主席田明近日說,很多人不這樣,他們有10億元,就去買20億元的地。

  不是每個開發商都如此謹慎。一些激進的正在為戰略偏差而埋單。導火索正是杭州近日一個樓盤的大幅"促銷"。

  上周,德信公司旗下的位於萬達商圈的北海公園,推出"準現房清盤特惠價"活動,均價僅為15800元/平方米,被稱為有將近4000元/平方米的降幅。風向變得如此迅猛,就在2014年1月份,杭州土地成交金額高達339.56億元的月度高位(占2013年的約1/4)。

  回歸一線

  "北海公園是一個典型的樓市縮影。"杭州一傢房地產上市公司的高管說,房地產有一個規律,2012年的行情不好,很多開發商進入下行趨勢,紛紛從一二線撤退到三四線,想走"碧桂園"模式,這些小城市開盤周期很長,資金短時間內難以回籠,開發商對過長的時間戰線失望後,在2013年又開始重新回歸到一二線城市。

  "市場從粗放型逐步朝精細化發展。"杭州世邦魏理仕總經理馬英樞說,現在正在形成一種有序的競爭方式,首先開發商要選擇城市,其次選擇產品,一窩蜂式地跟風很難再賺到錢。

  這個市場中,有人炒房沒有賺到錢,當然,也有開發商虧本房屋貸款計算離場。

  "細分市場、細分客戶,選擇合適的路徑才有可能成功。"馬英樞說,從現階段看,一二線城市的風險要小於三四線城市。

  有人恐懼有人擴張,在一線城市,開發商確實還在拿地,2月20日,泰禾集團在競爭激烈的北京土地市場,以49.5億元大手筆奪得北京西三環一幅地塊,這個價格比剛剛龍湖在同等區域的一塊地便宜瞭將近5000元/平方米。

  "資金鏈是企業必須考慮的最重要的大事,事實上,我們的開發貸量並不大。"泰禾集團董事長黃其森表示,要有子彈,才能生存,一二線城市的風險相對更小一些,這也是他們從去年就逐步佈局北上廣的重要原因。

  "你可以看綠城的例子,2013年去瞭土地拍賣市場,舉瞭很多次手,最終都放下瞭。"綠城集團的一名內部人士對《第一財經日報》記者說,他們的風控意識在2013年加強瞭,和"地王"漸行漸遠。

  爬起來,才知道站著的滋味。朗詩也透露,2013年他們計劃拿15塊地,結果土地市場過熱,最終,他們隻拿瞭8塊。

  開發商試圖通過高周轉來化解一部分的財務問題,"我們拿地到開盤就是七個月,最快地解決現金流問題。"濱江集團的董事長戚金興說。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-02-26/07192622220.shtml

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內容來自sina新聞

商業貸款再受二手房買傢青睞

  在多地限購政策有所松動的市場態勢下,買傢對後市預期開始發生轉變,尤其是手持充足購房資金的實力買傢,擔憂四季度及後樓價將重拾上漲的房屋2胎銀行年息態勢,急急趕在樓價走高前出手購房。合富置業成交數據統計,9月廣州二手住宅成交均價為25430元/平方米,環比8月上升9.7%,實力買傢入市積極性回升,帶動中高價位二手房源成交比例回升,拉升整體成交均價。

  一次性付款購房和非一次性付款購房的套均總價均有所上升,其中,一次性付款購房個案的套均總價,從8月的281.2萬元/套上升到9月的310.3萬元/套,升幅達10.3%,而非一次性付款購房個案的套均總價,也從8月的161.6萬元/套上升到9月的185.4萬元/套,升幅更達14.7%。

辦理二胎房貸銀行有哪些利率多少免費諮詢試算 商貸重新受二手房買傢青睞

  在公積金貸款額度連連被"秒殺"的影響下,首套房貸利率上浮幅度有所回落的商貸重新受到二手房買傢的青睞。合富置業成交數據統計,9月非一次性付款購房個案當中,商貸購房比例重新回升到六成以上,達67%,而涉公積金貸款購房比例繼續下滑。在9月非一次性付款購房個案當中,涉公積金貸款購房個案僅占33%,而在7月涉公積金貸款購房占比一度接近七成的高位,8月亦有五成左右的非一次性付款購房個案涉及公積金貸款。

  在商貸重新受到購房者青睞的狀況下,9月一次性付款購房比例較8月輕微回落。合富置業成交數據統計,9月一次性付款購房個案占比為46%,較8月的51%有所回落。

 首改換房客入市積極性回升

  在"金九銀十"樓市風向標作用影響下,購房迫切性不算急的首次改善型換房買傢,並不急於在9月出手。9月二手房市場上改善型購房比例較8月有所回落。合富置業成交數據統計,改善型購房比例從8月的37%回落到9月30%,首次置業購房占比重回60%以上。

  合富置業市場經理梁燕明表示,目前中大戶型二手房市場仍保持較明顯的議價空間,相信可吸引一部分回流二手市場購房的改善型買傢關註。此外,在"930房貸新政"的利好下,相信在各銀行細則相繼落實後,亦將有可能促使首次改善型換房買傢入市積極性回升,從而利好二手房市場中符合改善型購房者需求的房源交投活躍度有所回升。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-31/08264561490.shtml

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內容來自sina新聞

壟斷行業領導每月住房公積金最高逾1.5萬元

  住房公積金繳存的差距鴻溝有多大?記者在內蒙古省級貧困縣杭錦旗調查得到的數據顯示:當地職工繳存的平均水平不足1000元,但當地供電公司職工最高繳存達到15530多元。

  記者調查發現,一些地方和壟斷行業不顧國傢明文規定,超比例超繳公積金,涉嫌違規避稅和變相發放福利。

  貧困縣壟斷行業違規超繳公積金

  內蒙古杭錦旗2012年才從國傢級貧困縣調整為省級貧困縣,記者調查檢索到該縣供電公司2014年3位領導和2位職工的月工資,都超過40000元。工資最高的一位領導月繳存公積金達到15530.26元,一位非領導崗位普通員工的工資42000元,每月繳存公積金總數12000元以上。而杭錦旗所在市2013年度城鎮職工月平均工資僅為5574元,公積金繳存的平均水平不足1000元。

  按照住建部公佈的《住房公積金管理條例》,公積金月繳存額為本人上一年度月平均工資乘以繳存比例,不低於5%。財政部和稅務總局等部門2006年規定,單位和個人分別在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內,實際繳存住房公積金,允許在個人應納稅所得額中扣除;同時規定,作為繳存基數的月平均工資不得超過職工工作所在地上一年度職工月平均工資的3倍。

  據此計算,該供電公司個人和單位最高繳存額度分別不能高於2006元,即總數不能超過4012元。

  此間專傢表示,該單位違規為職工超額繳納公積金,相當於變相發放瞭巨額福利;而該單位的天價工資,涉嫌以多發公積金逃稅少繳的個人所得稅金額也數額巨大。通過"多交錢少繳稅",每月發放的福利總計超過14000元。

  實際上,當地出現類似問題的遠不止供電公司一傢,記者粗略檢索發現,當地以超比例、超基數違規繳納公積金涉及工、農、中、建四大銀行以及供電、礦業等壟斷行業,繳存基數多在20000元以上。

  制度彈性拉大繳存差距

  公積金制度出臺20多年,發揮的作用不容置疑,但由於制度彈性大,執行過程中不斷出現違法違規現象,"不公正"的一面逐漸暴露出來。記者調查發現,公積金制度"彈簧"的隨意伸縮,正在不斷拉大各個群體的繳存差距。

  行業差距最懸殊。根據《住房公積金管理條例》規定,所有單位及其在職職工,均應依法足額、按時繳存住房公積金,但現實中並沒有做到。效益好的、國有單位和機關願意多繳、報高基數,效益不好的單位或不願意多繳的單位報低基數,或按照下限繳。

  與杭錦旗供電公司最高達15000多元的公積金形成鮮明對比的是,當地在不少人力資源公司掛靠的外來務工人員,每月公積金繳存隻有100多元,最少的隻有20元。

  據武漢市審計部門審計,公積金繳存額度行業排序靠前的是金融、電力、燃氣及供水等行業,繳存額度靠後的是居民服務、制造、住宿和餐飲、批發和零售。

  而繳存不公體現最突出的就是私有企業,往往少繳甚至不繳。內蒙古某地級市統計,繳存公積金的單位有1141個,參與繳存的個體私營單位才108個,不到10%。這種情況在全國十分普遍。

  制度彈性造成差距。《住房公積金管理條例二胎代墊利率多少免費諮詢試算》和財政部、稅務總局的有關規定,將公積金繳存額度限定在5%-12%,由各地根據實際情況執行,這也形成一個巨大的制度彈簧:有錢的多繳,沒錢的少繳或不繳。

  記者調查發現,多數省份執行瞭國傢規定,但也有部分省份"根據需要進行瞭調整",最高的繳存比例已達到25%;繳存住房公積金的月工資基數也不一致,有的地方采用的是基本工資,有的地方是職工的津貼和工資之和。

  別讓"隱性福利"沖擊公平底線

  專傢表示,公眾對公積金"不公平"的最大感受就是繳存的鴻溝,尤其是公積金在一些高收入的國企已變相成為增加職工收入的渠道。盡管有關部門三令五申,但對於是否采取"限高"政策,業界和管理部門卻看法不一。

  一些公積金中心管理者反對對公積金繳存"限高",認為高收入人群繳存的額度大,超額繳納卻紓困有規定嚴格限制提取,這相當於超繳者為低收入人群做瞭貢獻。這也是多地公積金管理機構對於違規超額繳納公積金的單位和個人"睜一隻眼、閉一隻眼"的原因。

  而廣西南寧市住房公積金管理中心主任王林一則認為,"現在執行超標準、超額繳納的大多是壟斷行業國企,他們繳納的錢實際是國有資產,如果不設置上限,就變成私分國有財產和腐敗分肥的渠道,不僅僅是一項住房福利"。

  北京市公積金管理中心主任楊學鋒介紹,政策規定公積金"控高保底",一方面保證繳存底線,維護職工的合法權益,另一方面執行繳存比例和額度的"雙限",也是防止有單位和個人濫用國傢對公積金免稅的政策優惠,以及用超額繳納公積金變相發放福利。

  一些公積金管理部門統計的數據也印證瞭這點。西部某市住房公積金管理中心2013年審查發現瞭475個超規格繳存單位,一般都是保險、銀行等央企單位。

  "公積金執行中所反映出來的繳存不公,根子在收入制度。"內蒙古赤峰市公積金管理中心主任李林蔚說,公積金必須遵循"橫向公平性"原則,不能再對社會成員的收入差距產生二次放大效應。如果收入分配很難短期內實現公平,亟待統一的就是公積金繳存比例和基數范圍,防止公積金異化為過度福利的工具。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-14/09302817505.shtml
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奧特萊斯或落戶季華商圈

  季華商圈商業地產之爭又添新將--8月5日,由本土房地產開發商麗日集團開發的首個城市綜合體項目"麗日豪庭"正式奠基,同時營銷中心揭幕。無獨有偶,當天,同樣位於季華路上的星星廣場住宅產品"凱旋國際"亮相,預計11月份推售。

  除上述兩個項目外,此前禪城綠地中心營銷中心開放,優惠登記1萬元抵10萬元引業界側目;而鵬瑞利季華廣場則將在8月22日正式開業,加上此前已開售的恒福國際商業中心和已開業的九鼎國際等商業項目,季華路商圈這個夏天註定不平靜。

  商業地產大舉湧入季華路的背後,是政府打造季華總部經濟一條街和季華中央商務帶的政策推動,但如此多商業綜合體的紮堆,勢必帶來同質化嚴重的難題,舊商業項目有基礎,大牌開發商有經驗,新晉商業地產項目將如何立足?

  消費主體規模達60萬人

  在 季華路沿線及周邊佛山禪城的核心區域,已有怡翠世嘉、怡翠玫瑰園、季華金品等開發成熟的大型住宅、別墅項目,萬科金域藍灣(首期4000戶已經竣工,還有 約500畝待開發)也將於明年投入使用,天安數碼城、電力科技園等大型高檔寫字樓等將引進大批企業,據保守估計,項目周邊3公裡半徑范圍的人口高達近60 萬人,項目1.5公裡范圍內居民及商務人口達到20多萬人。

  巨大的消費市場和政府對季華路總部經濟一條街的政策支持,使得大批房地產開發商爭相進駐季華路。

  據 瞭解,即將開業的鵬瑞利季華廣場目前招商率已超80%,永輝超市、H&M、ZARA、ZARAHOME、Monki、金逸影院、國美等知名品牌 商傢已進駐,其中的永輝超市、ZARAHOME、Monki、大創生活館等雖為佛山首傢門店,但不難發現,來自新加坡的鵬瑞利依然難逃與周邊商業體經營 同質化的命運。

  但這顯然不單是鵬瑞利面臨的問題。"星巴克咖啡店,大型連鎖餐飲店、隨處可見的大重劃區 台中怎麼貸款比較會過件眾品牌服飾和遊樂場等,新開發項目隻是在不斷重復舊項目的業態,一點新鮮感也沒有。"傢住恒福新城的市民表示。

  麗日廣場主動錯位經營

  與萬達、綠地等擁有成熟商業地產開發經驗和客戶群,以訂單式商業地產模式發展的大型商業開發商不同的是,麗日廣場為麗日集團開發的首個城市綜合體項目,其背負的是成為該集團進軍商業地產代表作的重任,為此麗日集團頗有"放手一搏"的氣勢。

  據 瞭解,麗日廣場總占地面積約83畝,總建築面積近30萬平方米,計劃總投資18億元,將打造成為集高級寫字樓、特色購物中心、商業步行街於一體的多功能、 大型特色商業綜合體,預計2015年投入運營。為瞭與周邊同類項目錯位發展,麗日廣場擬引進國際知名超市和奧特萊斯綜合運動百貨,配以特色兒童系列與特色 餐飲、休閑娛樂,提供大量停車位,吸引佛山中高端、有車消費人群,將打造成"城市中心最便捷的大宗購物大場"。

  其中,最值得註意的 是,麗日廣場擬引進的奧特萊斯綜合運動百貨項目,該計劃若實現,則將是奧特萊斯進駐佛山的第3個項目,而此前已開業的順聯奧特萊斯,雖然引入瞭 Armani、Cerruti1881、Trussardi等名品,以及李寧工廠店、NIKE工廠店,但是經營情況不如預期。三水奧特萊斯更是遲遲未正 式面市。

  麗日廣場將如何以此撬動市場?對此,麗日廣場總經理蔡枚生表示,麗日廣場在引入奧特萊斯的同時,還與超市、休閑娛樂商業步 行街等多種物業及業態進行組合,不管是從購物環境、還是從停車便捷性、產品質量,都以符合本地消費者的特征為首要目的,將吸引包括禪桂中心、南莊、大瀝、 平洲、羅村、陳村、北滘以及樂從等地的客戶。陳文娜



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/08453417586.shtml

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中國房地產百強企業銷售額10年增近16倍

  中國指數研究院院長莫天全昨日表示,伴隨著房地產行業走過"黃金十年",中國房地產百強企業獲得跨越性發展,從銷售業績來看,百強企業2012年銷售額均值達190.8億元,10年增長瞭近16倍。合庫房屋二胎利息貸款全省皆可處理

  數據顯示,2003年以來,房地產百強企業的業績增長速度遠超同期行業平均水平。2012年銷售額均值達190.8億元,同比增長16.7%,高於全國平均水平6.7個百分點;銷售面積均值增至190.1萬平方米,同比增長23.8%,高於全國平均水平22個百分點。

  與此同時,房地產百強企業的規模效益進一步凸顯,行業集中度持續提高。2012年,百強企業的市場份額已增長至29.6%。但需註意的是,百強企業內部分化也在加劇,如萬科、保利的銷售額均從2003年的不足百億成功突破至如今的千億以上,強者恒強態勢凸顯。

  對於房地產百強企業未來的發展,莫天全認為,調控政策之下,短期內房地產市場需求和價格波動幅度加大,行業風險上升。(張達)

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-0銀行二胎 台新銀行二胎房貸條件3-31/08512001357.shtml
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一線城市土地熱背後供需邏輯增加而不是減少房貸2胎的可怕

  近日,國土資源部部長薑大明在全國國土資源工作會議上就實施國土資源節約集約利用行動計劃,著重嚴控增量、盤活存量問題做出闡釋時,講瞭三句話,分別是"中央要求,東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主"、"今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應"、"除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地"。

  有媒體就此報道稱"今後人口500萬以上特大城市不再安排新增建設用地"。隨後,國土資源部官方緊急辟謠稱,上述說法屬於誤讀。薑大明部長的三句話,邏輯層層遞進,不可割裂,而且每句話都有前提。"盤活土地存量為主"、"今後將"、"逐步調減"、"原則上不再安排"等限定字眼都表明瞭,今後對人口500萬以上特大城市的供地政策,不是從現在就"一刀切"。

  多位接受《第一財經日報》記者采訪的業內人士表示,一線城市人多地少是現實情況,但在控制總量、盤活存量的前提下,未來幾年的建設用地供應可能不一定減少,反而會增加。因為隻有增加供應,才能夠緩解房價上漲的壓力。

  易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為,所謂不再新增建設用地,是指這些特大城市不再進一步把集體用地和耕地轉化為城鎮建設用地,而現有的建設用地、屬於城市建成區的建設用地還會繼續進入土地市場。

  對此,同策咨詢研究總監張宏偉對《第一財經日報》記者表示,既然未來會面臨土地市場供求關系緊張的市場局面,那麼,就要想方設法盤活存量用地、集約利用土地、提高土地使用效率。張宏偉建議,特大城市應調整目前的土地供應結構,增加商品住宅用地,適當減少商辦類用地,可適當提高容積率,並努力提高建築質量。

  據報道,上海在存量土地的二次開發上,上海自貿區將會先行先試。自貿區工業土地轉變性質方案預計會在2014年上半年出臺。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-27/08032594887.shtml
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劉東豪任禪城區人武部黨委第一書記

  昨日,禪城區人武部舉行黨委第一書記任職大會。會上,佛山市委常委、佛山軍分區政委李玉林宣讀瞭禪城區委書記劉東豪任禪城區人武部黨委第一書記的任職命令,並向劉東豪頒發瞭任命書。

  劉東豪在接過任命書後,首先對上級的信任和支持表示感謝,同時,他表示將堅持黨管武裝的原則,將人民武裝工作抓緊、抓好,落實好常備不懈、平戰結合的要求,發揮民兵預備役隊伍的作用,做好地方和軍隊溝通銜接的橋梁,把地方好的工作做法及資源和部隊相結合,使禪城區雙擁工作再上臺階。

  李玉林勉勵禪城區土地房屋二胎利率人武部樹立排頭兵意識,爭當人武工作標桿,提高民兵預備役的戰備水平。他表示,今年禪城區民兵高炮分隊代表廣州軍區參加總部防空作戰競賽性考核,希望禪城區能集中精力加緊訓練,在考核中取得優良成績。

  禪城區人武部政委王旻民在會上介紹瞭禪城區人武部的基本情況。他表示,禪城區人武部近年來按照上級的統一部署,深入開展群眾路線教育實踐活動,不斷加強民兵後備力量建設,積極發揮軍地之間的橋梁紐帶作用,使得雙擁工作得到加強。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-31/10064335441.shtml

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圖文 武漢最美圖書館來瞭



楚天金報訊 圖為:武漢經開區湯湖圖書館昨正式開放,迎客7000人 (記者李溪攝)



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-04-13/08075993172489751281200.shtml

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央行二季度最熱投資方式為基金債券房地產

  大智慧阿思達克通訊社6月26日訊,據央行6月25日晚間發佈2014年第二季度城鎮儲戶問卷調查報告稱,2014年第二季度,在全國50個城市進行瞭2萬戶城鎮儲戶問卷調查結果顯示:居民偏愛的前三位投資方式依次為:"基金及理財產品"、"購買債券"和"房地產投資",選擇這三種投資方式的居民占比分別為30.9%、16.4%和14%。

 &公教人員房屋貸款房貸2胎任何問題免費諮詢emsp;對於萬眾矚目的房價,報告顯示:63%的居民認為目前房價"高,難以接受",比上季降低1.3個百分點;34.2%的居民認為目前房價"可以接受";2.8%的居民認為"令人滿意"。對下季度房價,21.2%的居民預期"上漲";50.3%的居民預期"基本不變";15.1%的居民預期"下降";13.4%的居民"看不準"。未來3個月內準備出手購房的居民占比為14.4%,低於上季0.6個百分點,高於去年同期0.4個百分。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/14044246512.shtml

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中國樓市天量庫存有救瞭 政府想出一招化解

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??在房地產庫存高企、融資難的大背景下,住建部一份關於培育和發展住房租賃市場的意見再次提及REITs,這使得市場對一直蠢蠢欲動的房地產資產證券化業務再次燃起希望,希望在前,可難題亦在前,真正的再出發還有待政策繼續完善。

中國開發商巨量的庫存汽車貸款率利最低銀行有瞭新出路。

1月14日,住建部發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

截至2014年11月底,全國商品房待售面積達到近6億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是,2015年保障房任務量為700萬套,融資一如既往地困難。

住建部上述《意見》找到瞭一個解決辦法:允許各地政府回購商品房作為公租房,幫助開發商去化,開發商也可以自行經營租賃,且可以將租賃房打包為REITs進行融資。

多位地產和金融界人士認為,這可能將成為中國內地真“REITs”業務的起點,但其中仍然存在政策的障礙和盈利的難題。

樓市另類去庫存

“各地可以通過購買方式,把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房,轉為公共租賃住房。”上述《意見》與住建部去年以來調控思路一脈相承:千方百計去庫存。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進指出,傳統開發商的絕大多數住宅都是以出售為主的,過去可以由投資投機者接盤,但目前這類需求已基本退出市場。如果房企可以經營租賃並且可以資產證券化,就能實現較快較多的去庫存(主要是現房),對房企利好。

此外,政府還可回購社會房源,能夠降低此類住房的空置率。尤其對於一些拆遷戶來說,在郊區有好幾套物業,但是礙於文化、信息技術運用等,並不能很好地尋找到租賃者。地方政府通過收購並統一管理,能夠加快此類住房的出租,對於盤活存量住房資源有益。

風險點在於,如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升,如果政府高價收購,未來出租後租金回報率可能會變差。

整體來看,銀河證券分析師趙強認為,《意見》提到的措施,不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新,也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。預計在不久的將來,將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構,以及住宅產品租售並舉的盈利模式,甚至能看到房地產投資銀行的出現。

嚴躍進指出,要實現長期運營,無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場,均需要配套的金融措施,即REITs。上述《意見》指出,在大力推進經營住房租賃機構的同時,探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。

事實上,公租房或保障房REITs早有機構在做。北京一外資房地產機構人士說,2012年該機構曾在上海某區打包瞭公租房資產做REITs,就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。

接近住建部的人士透露,住建部傾向於首先進行公租房REITs的實踐。北上廣深的國資房企或城投公司,有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接瞭保障性住房和政策性住房的建設、運營任務,他們手中的政策性住房資產,可以作為REITs的打包資產;並且,試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。

試點需要突破的一個環節是,需設立“特殊目的公司”(SPV)用於REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs並上市。

對於試點單位來說,他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累瞭大量的持有物業,如華潤、保利、萬科、中海等,其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來,這些開發商已將輕資產提上日程。

盈利難題

無論是公租房REITs還是商業地產的REITs,目前推行的難度都不小。

北京中原地產研究總監張大偉就不看好公租房REITs,“中國物業租金收益太低,還不適合做REITs”,他說。

嚴躍進也認為,公租房的租金回報率並不高,保守估計最多在5%左右;而且現實中租賃群體並不穩定。在目前租賃市場上,對於資金投入的渴求很大,但很多資金不願意也不敢進入。

嚴躍進說,通過鼓勵此類REITs產品的創新,在前期提供一定財政補貼和優惠,或鼓勵壽險等資金和大型房企進行合作,有利於推進公租房項目;如果政策大力支持,不排除地方政府會給予一定的財政補貼和土地方面的優惠,或許能達到10%的水平。

前述《意見》稱,要積極推進房地產投資信托基金(REITs)試點。通過發行REITs,可充分利用社會資金,進入租賃市場,多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點,並逐步推開;但對於如何推進支持,如何進行優惠和補貼,並未提及。

而商業地產的REITs同樣不容樂觀。根據廣發證券的測算,當前國內的商業地產除瞭寫字樓的收益率略高於10年期國債收益外,其他商業物業的收益均低於10年期國債收益率,尚無法全面推行REITs,其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。

最大的障礙在於稅收體制。在REITs

最為盛行的美國,REITs無須繳納公司所得稅,REITs投資的房地產資產也屬於免稅資產。在中國香港,根據香港證券及期貨條例第104條,REITs豁免繳納香港利得稅。

但國內稅收體制對商業物業公司不利,導致中國商業物業租金回報率不足以支持發行REITs。

另據協縱國際總裁黃立沖測算,以國內商業地產巨頭萬達為例,如果僅使用投資物業項目作為資產價值,萬達租金回報率約為4.36%;而在國際通行的REITs回報率要求中,這個數字在7%-8%左右。

金融界人士指出,如果要發行離岸REITs,回報率要求更高。海外投資者並不熟悉內地物業,會在本地物業回報率的基礎上再加上一個風險系數,比如1%~2%;在加息背景下,看高至9%以上。

開發商的輕資產試驗

盡管推行REITs困難重重,但國內開發商在轉型壓力之下無不在思考如何“輕資產”。

其中動手較早的是萬科。早在2013年,萬科便將北京金隅萬科廣場股權售予麥格理,萬科負責操盤管理運營,實現商業地產資本化。

2014年8月,萬科公告稱,公司與凱雷投資集團有限公司簽署戰略合作意向書,雙方擬成立資產平臺公司,用於收購萬科所擁有的9個商業物業。

根據公告,凱雷和萬科分別持有資產平臺公司80%和20%的股權。預計資產平臺公司將長期持有商業物業,未來將以資產證券化為目標退出。

2014年12月25日,針對旗下的社區商業,萬科聯手深圳東方藏山資產管理有限公司(以下簡稱東方藏山)宣佈進行一項商業資產管理的合作,東方藏山將以收購物業產權和股權形式,收購萬科旗下涉及一二線城市共計5個社區商業物業。

東方藏山表示,雙方聯手將要打造第一隻中國社區商業REITs。

作為國內持有物業的老大,萬達亦不甘落後。2015年1月14日,萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議,4傢機構擬投資240億元人民幣,建設約20座萬達廣場。

與此同時,萬達還在與多傢海內外大型投行、保險公司和基金洽談,今年上半年將宣佈更多類似的投資計劃。

就在2014年底,由全經聯等發起的中國REITs聯盟成立。獲悉,聯合發起人中包括中信證券、華潤信托、金融街控股、北科建、易方達基金等眾多地產、金融機構。

中國REITs聯盟秘書長王剛稱,REITs全球市值超過1.4萬億美金。但在中國,長期以來,由於REITs這種合理金融工具的缺失,不僅推高瞭融資的成本,也造成瞭房地產業和金融業難以解決的死結,中國的商業地產、養老事業、公租房乃至城鎮化的發展,都遭到掣肘。

“未來中國版REITs的推出還有很多基礎制度要去完善。”王剛說,中國REITs聯盟就是希望開發商、金融機構、中介機構的力量團結起來,與中國證券投資基金業協會、證監會、央行等監管機構保持溝通,致力於REITs早日落地。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-17/08395962015132128439781.shtml

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甲種建地貸款全省皆可處理專傢談以房養老方案行不通活的不夠長就浪費瞭

  

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  2003年,時任中房集團董事長的孟曉蘇[微博]給國務院寫瞭一封信,建議建立"老年人住房反向抵押養老保險",即所謂的"以房養老"保險。這個建議得到當時國務院主要領導的肯定批示。之後,"以房養老"保險陸續獲得民政部、原勞動和社會保障部高層領導以及部分全國人大代表、政協委員的支持。2007年,在原勞動和社會保障部部長鄭斯林的支持下,孟曉蘇還創立瞭一傢新的保險公司(即幸福人壽),致力於開發"老年人住房反向抵押養老保險"。

  2013年9月13日,國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出開展"老年人住房反向抵押養老保險"試點,這是第一次由國務院常務會議正式提出要求,意味著"以房養老"保險終於正式上升到國傢戰略層面,並由此成為輿論熱議的焦點。

  但自國務院發佈《關於加快發展養老服務業的若幹意見》至今,已經過去瞭半年多時間,"以房養老"保險仍處於"叫好不叫座"的局面。人們不禁會問:為什麼會這樣?現有的"以房養老"保險方案為什麼行不通?

  認為現有的"以房養老"保險方案不可行的人主要集中於兩點:第一是所謂的70年房屋產權問題。第二是來自所謂傳統觀念的阻力,即老年人都願把房屋傳給子女,而不願參加這種保險。

  早在2013年9月下旬,上海財經大學公共經濟與管理學院主辦的一個關於"以房養老"保險的專題研討會上,筆者就發言指出:現有的"以房養老"保險方案是不可行的,原因既不在於所謂的70年的房屋產權問題,也不在於所謂傳統觀念的阻力,因為這兩個因素都是可以改變的,不可行的根本原因在於其機制設計有問題,在於不可變的鐵的經濟規律決定瞭其必定不可行。

  為瞭說明這個問題,我們首先明確現有的"以房養老"保險方案究竟是怎樣的。2013年9月17日,《中國經濟周刊》專訪瞭孟曉蘇。根據這個專訪,現有的"以房養老"保險方案大致如下:(1)投保人與保險公司按照"自願"的原則訂立"以房養老"保險的有效合同並開始執行;(2)不管投保人的實際壽命為多長,投保人去世前保險公司一律要按月付款,直至投保人去世("活多久保險公司就會供養多久");(3)不管投保人的實際壽命為多短,投保人去世後一律由保險公司收回投保人的房產,進行銷售或拍賣。

  如果把現有的"以房養老"保險方案和大傢都非常熟悉的社保相比較,我們發現它們有一個共同點,即都是年金。這意味著投保人去世前每個月都可以獲得一筆付款直至其去世。同時,我們發現它們有以下三個不同點:第一,"以房養老"保險是由保險公司提供,而社保則是由政府提供。第二,"以房養老"保險是由投保人與保險公司按照"自願"的原則訂立"以房養老"保險合同,而社保則是由政府"強制性"要求每個公民都加入。第三,參加"以房養老"保險的投保人支付的成本是其房屋的所有權,而參加社保的公民支付的成本是其退休前每月從其工資中扣除的養老金。從機制設計的角度而言,第三點區別沒有什麼實質意義。

  為什麼世界各國的社保都是由政府提供,並"強制性"要求每個公民都參加社保?這不是偶然的,而是有其內在的經濟學規律。投保人對自己的身體狀況不可避免地有更全面更準確的信息,因而對自己的壽命的預測也不可避免地更準確。用經濟學的術語講,這裡不可避免地存在信息不對稱。根據2001年諾貝爾經濟學獎得主之一阿克洛夫的"逆向選擇"(Adverse Selection)理論,如果社保由保險公司提供,並且每個公民根據"自願"的原則參加社保,這種信息不對稱會造成市場的解體(Unravel)。在"以房養老"制度下,保險公司未能有效識別投保人的預期壽命時,會導致壽命短的投保人補貼壽命長的投保人,這必然導致那些預計到自己壽命短的人群不願投保或要求降低保費。在最極端的情況下,隻有風險最高的那個人投保,保險公司收的保費也非常高。為瞭克服這種因信息不對稱而導致的市場失靈,世界各國的社保都是由政府提供,並"強制性"要求每個公民都參加社保。

  根據前述解釋,我們不難得出以下結論:現有的"以房養老"保險方案因為是由保險公司提供,並且投保人與保險公司是按照"自願"原則訂立,無法解決信息不對稱的難題,所以從機制設計的角度講它是註定行不通的,因為它違背瞭基本的經濟規律。

  最後作為補充,我們簡單地區別兩個容易混淆的概念,即所謂的"長壽風險"和我們所說的信息不對稱。"長壽風險"簡單而言是指一個人的實際壽命大大高於其最初的預期壽命。如前所述,我們所說的信息不對稱則是指投保人對自己的身體狀況不可避免地有更全面更準確的信息,因而對自己的壽命的預測也不可避免地更準確。很顯然,這是兩個完全不同的概念。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/10004076341.shtml

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內容來自sina新聞

人民日報 高房價有利窮人是歪理邪說

  近日,某學者在媒體發文公然為高房價叫好,聲稱"高房價不是為瞭讓富人發財,而是讓窮人能住上房子"。此言一出,立即招致輿論的強烈反對。一些評論指出,當前房價居高不下已嚴重阻礙瞭公民的居住消費和需求,這是社會和民眾的普遍共識,該學者此時發表這種奇談怪論極不負責任。事實上,保障房建設絕不是靠其所謂的高房價來支撐的,過度依賴高房價和土地財政隻會危害中國經濟穩定和健康發展。

  高房價危及經濟穩定

  今年以來,調控政策的不斷升級未能阻止房價的節節攀升,這引發瞭各方對建立房地產市場長效機制的討論。那麼,應該如何才能建立合理的住房體系?面對這一問題,該學者竟然表示:"應該讓豪宅賣出天價,然後政府有錢瞭,就能給窮人建保障房。高房價不是為瞭讓富人發財,而是讓窮人能住上房子。"高房價竟然成為有利於窮人住上房子的借口,實屬奇談怪論。

  高房價真的有利於窮人嗎?事實上,當前高房價的現狀對房地產行業甚至中國經濟的弊端已經越發顯現。在中金公司首席經濟學傢彭文生看來,高房價是導致中國經濟增速放緩的重要因素之一。他認為,高房價對中國經濟和社會有三個負面影響:一是,相對於其他商品和資產的價格扭曲,降低資源配置效率,導致產業空洞化;二是,整體社會財富分化,貧富差距可變成社會可持續發展和政治問題;三是,影響代際財富差距,房價上升對於年輕人是負的財富效應,資源集中在老人手中會妨礙社會的創新能力和生產效率。

  中國社科院金融研究所研究員易憲容認為,中國經濟的房地產化泡沫已經顯現,高房價造成的結果是,短時間內讓中國的財富聚集在小群體,造成社會財富分配越來越不公,社會兩極分化越來越嚴重,同時導致我們整個社會價值觀念、價值判斷出現嚴重扭曲,貪污腐敗愈演愈烈。

 財政收入不能靠房價泡沫

  在房價越調越漲的背後,是地方財政對國有土地的高度依賴。地方政府的賣地沖動與房地產開發商的拿地熱情有增無減,各地土地市場"地王"頻現。尤其是在當前經濟形勢不樂觀情況下,地方政府仍寄希望於以賣地來緩解財政壓力,促使土地出讓價格大幅增加,而土地價格的上漲必然會帶動房價的高企。

  易憲容認為,在當前的經濟體制下,地方政府利用對國有土地的絕對壟斷來"經營城市",同時為地方政府創造GDP業績,經濟增長的主要工具就是土地財政,就是如何用土地抵押成為地方政府主要融資工具來發展當前經濟。

  事實上,當前逐漸積累的地方債問題已經為高度依賴土地財政的地方財稅體制埋下瞭禍根,高房價和高地價所支撐的經濟模式二胎房屋設定準備資料已經越來越難以為繼。

  "房地產已經成為中國經濟的重中之重,地方債依靠的是房地產,資產升值主要還是房地產。"財經評論員葉檀表示,如果是房地產上升,那麼地方債務的風險會緩解;如果房地產的資產不值錢,債務危機就會馬上崩潰。所以首先要維持穩定,然後在維持穩定的過程當中,逐漸讓地方政府退出市場項目,讓負債逐漸減少,把地方財政跟房地產之間的依賴性降低,最後才能實現軟著陸。

  保障基本居住權要走正路

  高房價對中國經濟的可持續發展造成阻礙,更不會成為窮人住上房子的保障,保障低收入居民什麼是二胎房貸年息怎麼貸款比較會過件的基本居住權利要走正路,靠的是日益完善的保障房體系。加快保障房建設不僅可以緩解民生問題,同時也是穩增長的利器。

  中央財政對於保障房建設的支持發揮瞭巨大作用。2012年中國保障性安居工程財政支出逾3800億元,比上年增加457.52億元,增長13.7%。而僅在上個月,財政部接連下發三道文件,共計撥付1015億元支持保障房建設,其中公租房建設獲取資金最多,達到580億元,其次為城市棚戶區改造,為355億元,廉租房獲得80億元。

  "保障房大規模建設的時代逐步來臨。" 國務院發展研究中心金融所研究員巴曙松(微博)認為,房地產市場已經由過度的商品屬性特別是金融屬性回歸到瞭保障屬性,意味著中國的住宅市場"保障歸保障、市場歸市場"雙層格局的初步形成。他表示,我國住房改革歷史上,同時也與城鎮化快速推進直接相關的保障房制度改革的大幕拉開瞭。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/07502252431.shtml
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4月21日天津新建商品住宅成交297套 均價10601元大溪二胎

??2015年4月21日全市新建商品房交易319套、面積35667.5平方米,平均價格每平方米11091元。其中,住宅297套、面積31528.5平方米,平均價格每平方米10601元。二手住宅今日交易630套、面積53555.3平方米,平均價格每平方米10168元。



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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/16035996191278201877957.shtml

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人民日報城鎮化佈局系統性失衡 城市病凸顯

  在我們這樣一個自然資源狀況差異巨大、生態環境極其脆弱的國土空間,實現13億人口的綠色城鎮化,資源環境的約束具有剛性,在人類發展歷史上沒有先例可循。雖然微觀層面的技術效率有助於緩解資源環境壓力,但更重要的在於尊重自然、順應自然,構建與資源環境承載能力相適應的科學合理的城鎮化宏觀佈局,嚴格劃定城市邊界,確保城鎮化進程綠色健康。

  佈局失衡-- 城市病凸顯

  我國城鎮化空間佈局包括東中西部的區域格局、大中小的規模格局和城市功能分區格局。在區域格局上,表現為東部密集呈帶、中部聚點成片、西部散點擴張的總體態勢。在規模結構上,大城市外延擴張力量強勁、中等城市發展空間受到擠壓、小城市發展動力不足。在城市功能分區上,強調規模產業園區導向,忽略功能有機結合,出現功能匹配失調。

  城鎮化佈局的系統性失衡,造成諸多突出問題:節假日尤其是春節期間,長期存在東部向中西部、大城市向中小城市和鄉村大規模人口潮湧;城市大型居民住宅區向就業集中的產業園區和老城區上下班的潮汐波動,使得城際交通和市內交通不堪重負;產業園區和人口在大城市高度集聚,占有大量優質土地,擠壓生態空間;一些中小城市以廉價資源吸引高能耗高排放產業投資,超出瞭城市環境自凈能力,造成資源短缺、水源污染、霧霾橫行。我國城鎮化空間格局的失衡,是城市病形成並加劇的重要根源。

二胎借款 土地二胎借款貸款全省皆可處理  順應自然-- 與資源環境承載能力相適應

  我國城鎮化空間佈局的形成,一定程度上與資源環境的基本格局相對應:東部生態系統自然生產力較高,西部生態環境較為脆弱。未來推進新型城鎮化,實現數億農業轉移人口由鄉到城的轉移,必須順應自然,使城鎮化空間佈局與資源環境承載能力相適應。

  首先,必須嚴守耕地紅線,確保糧食安全。城鎮化改變地表結構,使土地利用難以逆轉。東部單位面積的土地生產力,是西部的數倍乃至於數百倍。如果東部城鎮化無序擴張占用土地,西部耕地產能難以實現占補平衡。13億人的飯碗,不能企望依賴世界糧食市場。因而,東部的城市連綿帶,必須要有糧食生產空間、綠色生存空間。要使魚米之鄉"香"起來,僅有耕地紅線是不夠的。侵占良田是為錢財計,保護良田也必須要有利益機制的保障。

  第二,必須核算環境容量,劃定生態紅線。西部地域空間廣闊,但水熱資源構成剛性容量約束。西部大開發,並不意味著西部大規模城鎮化,搞高污染產業園區、搞山水園林城市。在水資源短缺的城市超容量抽取地下水和截取河流自然徑流,投資防滲設施搞與自然隔絕的人工河湖濕地景觀、高爾夫球場,就是違背自然、不可持續的。並且,西部是東部的生態屏障,西部地區生態退化和污染,會降低甚至毀壞東部的承載能力。因此,中西部地區城市的開發強度,必須尊重自然,強化生態紅線的剛性約束。

  第三,讓城市融入大自然,順風順水。讓居民"望得見山、看得見水、記得住鄉愁",不僅僅是生活品質的表征,更重要的是順應自然的要求。如果我們的城市阻隔風道、堵截水系,大氣自凈能力必然下降,水資源短缺和洪澇交替出現必會加劇。"木秀於林,風必摧之",競相攀比"第一高樓",不僅風險加大,而且因樓體強度增加、高度增加需要消耗更多資源。盡管有可能增加土地容積率,但總體上會占用和浪費更多的環境資源容量。

  尋求均衡-- 分散配置公共資源

  城市是社會公共資源的集聚地,為城市居民提供各種社會服務。如果公共資源過分集中,特大城市的規模和邊界就難以得到有效控制,中小城市的發展和宜居空間也必然受到擠壓。

  我國最優質的教育、醫療衛生資源和文化體育資源,多集中在一線城市、直轄市、省會城市。大城市之所以越變越大,與社會公共資源的高度集中密切相關。要破解我國大城市病,如何均衡配置公共資源成為必須解決的難題。

  首先,行政資源和優質教育、醫療和文化資源需要避免過分集中,防止規模不經濟。巴西首都從沿海遷到內地、韓國首都擬遷出首爾,緣於優化區域空間佈局;北京首鋼外遷是調整產業佈局的需要。類似外遷,有必要延伸到制造業以外的優質三產資源,在城市群內疏散特大城市過於集中的城市公共服務功能。

  第二,城市基礎設施需要凸顯區域公共屬性,不在所有而在共享。以城際軌道為例,城市群不同城市間如以城際軌道間連接實現同城化,不僅可以有效疏散特大城市功能,減小資源環境和人口壓力,也有利於周邊產業結構調整和環境質量改善。而強調統籌規劃佈局,突出基礎設施的區域公共屬性是發揮其引導作用的重要前提。

  第三,科學理解"提高建成區人口密度"的內涵。我國城市建設,中心城區地位十分突出,幾乎所有大城市,都是環路格局,一些城市中心區、老城區的人口密度超過2萬;而在開發園區、新城區,人口密度卻很低。從這個角度看,提高建成區人口密度的含義,就是要統籌中心城區改造和新城新區建設,主要是提高開發區和產業園區的人口密度,防止城市邊界無序蔓延,同時要合理疏散特大城市中心城區功能,緩解交通擁堵、供水緊張、污染嚴重、房價高企的城市痼疾。

  認知和順應自然,減少與大自然的摩擦,有助於減少對抗大自然的資源耗損,節省社會運行的環境成本。科學的城鎮化空間佈局不僅是綠色城鎮化的前提,更是綠色城鎮化的保障,這就需要更好地發揮政府作用,以資源環境承載能力為基礎劃定生態紅線和城市發展邊界,將自然資源資產債務、生態效益等納入城市發展考核評價機制,通過資源消費累進稅和生態補償等經濟手段,引導並支持社會公共資源均衡配置和區域基礎設施資源共享,逐步化解優質公共資源過度集中的痼疾。

  (作者為中國社科院城市發展與環境研究所所長)

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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-24/08322657698.shtml
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北上廣表態樓市限購不放松 業界稱越限越值得買

  北上廣表態限購不放松,浙江領銜近期松綁潮

  在二三線城市紛紛取消或松綁限購的情況下,一線城市有望成為樓市限購政策的"最後堡壘"。

  在北京和上海之後,廣州官員近日也表態不會放松限購。盡管深圳官方暫無說法,但不少當地觀察人士均表示,深圳短期之內不太可能放松限購。

  但在一線城市以外,限購"退出"之勢愈演愈烈。僅在本周,就有石傢莊、杭州、溫州、寧波、青島相繼松綁。多名業內人士預計,年內共將有40個城市不同程度地松綁限購。

  中原地產首席市場分析師張大偉認為,未來在限購政策上將會出現明顯分化:二線城市中經濟一般的城市及三線城市,會像呼和浩特一樣全面取消限購;二線城市中經濟較好的城市,如廈門、南京、武漢等,有可能繼續執行限購,但在執行層面部分放松;而一線城市因為需要控制人口,以及經濟發展對房地產的依賴度不高,因此限購仍將繼續。

  住建部政策研究中心主任秦虹此前對《第一財經日報》表示,在此前限購的城市裡,確實有一些城市的樓市已經供過於求,這些城市再堅持限購意義不大,在這樣的背景下,國傢提出瞭分類調控的方針,是否松綁或取消限購應該因地制宜。"但是,我個人堅決反對一些中心城市沒有底線、沒有條件地放松限購。"

    一線城市短期內不會松綁

  廣州市常務副市長陳如桂在7月31日舉行的例行新聞發佈會上介紹,廣州1~6月份,樓市銷售量同比下滑瞭28%。但他認為,目前廣州房地產市場依然是健康穩定的,"剛需的購買力很強。"

  近期以來,二三線城市的限購"松綁"猶如多米諾骨牌,廣州也一度傳出在南沙這樣的外圍區域松綁的消息。對此,陳如桂表示,廣州將嚴格執行國傢政策,全市的限購政策沒有松綁。廣州將加強對樓市的監控,不讓房價過快增長。

  合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江認為,像廣州,今年絕對不會取消限購,因為一旦放開,廣州房價將暴漲。

  實際上,在廣州之前,北京和上海已經先後表態。

  "北京不會輕易出臺新的房地產政策。"北京市市長王安順在近日的上半年經濟形勢分析會上表示,北京不會輕易放松限購等措施,否則會削弱結構調整的動力,影響城市可持續發展。

  7月17日晚間,央視財經官方微博曾發佈一條《上海限購松綁:新政策解讀!》的微博,明確指出上海黃浦、徐匯區的房地產限購政策在執行層面出現松動跡象。不過第二天,上海市政府新聞發言人徐威立刻表態稱,上海一直以來嚴格執行國傢的房地產限購政策,不存在放松限購。

  北上廣之外,一線城市中隻有深圳暫無官方表態。但多名業內人士均對《第一財經日報》表示,深圳樓市限購短期內難以松綁。

  有深圳地產分析師對記者表示,一方面,深圳今年以來的樓市隻是相比去年有所疲軟,但並沒有到非常危急的地步;另一方面,深圳對土地財政的依賴度很低,即便樓市下行,深圳也不會像二三線城市那麼著急。

  盡管成交放緩導致庫存積壓,但深圳中原研究中心認為,與其他城市不同的是,深圳剛需強勁,供需矛盾仍然突出,短期內放松調控的可能性微乎其微,預計下半年利空環境很難得到改觀,價格會加速下調,成交量也會維持低迷現狀。

  甚至有深圳媒體援引本地觀察人士的話稱,一線城市是限購的底線,目前沒有取消限購的動力,如果真有那麼一天,相信深圳應該是最後一個。

  "目前一線城市放松的意願肯定不會太強烈。"張大偉說,今年上半年,盡管土地市場趨冷,但一線城市的土地賣得都很不錯,雖然樓市二胎房貸利率怎麼貸款比較會過件成交下滑瞭三成,但是稅費方面的影響仍不會太大,因此目前仍不會放松。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說,近幾年一線城市若沒有限購政策的管制,可能早就形成投機因素充斥的惡性市場;所以盡管目前成交量下滑令壓力增大,但由於此類城市的產業比較健全,並不會因為樓市降溫而匆忙救市,限購政策依然有繼續發揮效用的土壤和空間。

  不過,一些觀察人士也表示,如果到四季度整體經濟下行壓力比較大的話,不排除在一線城市也出現局部區域、局部類型房源松綁限購的可能性。

   浙江多地領銜近期松綁潮

  今年以來,尤其是進入下半年,呼和浩特和濟南率先取消限購後,限購松綁在全國頓成燎原之勢。

  7月28日,杭州一聲令下放松限購,主城區內的豪宅市場瞬間升溫。"趕快調整價格,一些開發商選擇瞭往下調整,先把意向客戶抓在手上。"有杭州當地開發商對記者稱,現在的意向客戶都是十分明確的客戶,很容易就成交。

  就在解禁的當天,杭州某高端樓盤的成交額高達1.6億元。而在7月30日,良渚文化村的一個樓盤開盤,一個小時就被當場搶完,成為2014年首個日光盤,火爆場面可見一斑。

  7月29日,溫州緊跟其後,從當日起全面放開限購。溫州市住建委還表示,將積極爭取金融機構支持,落實首套房貸款優惠。也就在7月30日,溫州市政府召集金融界負責人,召開主題為"金融行業支持房地產行業"的座談會。

  眼看浙江兩個兄弟城市都掙脫瞭限購的束縛,寧波再難淡定。7月30日15:30,寧波住建委官方微博正式公佈限購松綁,除老三區90平方米以下商品房外,其餘皆放開限購。

  值得註意的是,浙江原先存在限購的城市包括杭州、溫州、寧波、舟山、紹興、臺州、舟山等,也是限購最多的一個省份。

  "杭州先行放,省內的一些有錢人會到杭州來購房。"有開發商說,這也是最近大戶型走得多的一個原因。不過,從實際操作層面來看,剩餘的幾個城市也悄然進行瞭松綁,現在隻等出政策。

  最新的松綁案例則是浙江以外的青島。7月31日,青島市官方消息顯示,2014年8月1日零時起,青島市黃島區、城陽區、高新區全面取消限購政策,青島市南區、市北區、李滄區、嶗山區取消140平方米及以上的限購政策。

  這也是這一周以來,繼石傢莊、杭州、溫州、寧波之後第5個松綁限購的城市。

  中原地產研究部統計數據顯示,截至目前,已經有30個城市在限購方面有不同程度的松動,占所有46個限購城市的比例為65%。除一線城市外,預計年內還將有10個左右城市會出臺不同力度的松綁限購政策。

  同策咨詢研究部總監張宏偉亦認為,預計除瞭一線城市外,共計約40個城市的限購政策有望在今年年底前全面放開。

  張大偉表示,限購的原因是供不應求,不限購的原因是供大於求。大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩,庫存壓力山大,這種情況下,對於購房者來說,越是限購的城市,反而越是值得買的城市。

  對開發商來說也是如此,越是限購的地方,越值得進入。有福建開發商內部人士告訴《第一財經日報》,未來一兩年,該企業的策略是在北京、上海和廣州以及福建大本營發展,目前不會輕易進入二三線城市。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-01/09554338649.shtml

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內容來自sina新聞

世界最窄樓寬僅1.2米 拍賣底價8.5萬英鎊

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??據新華社電 英國一棟“世界最狹窄住宅樓”已經開始拍賣,起拍價8.5萬英鎊(約合13.2萬美元)。這棟住宅樓“擠”在另外兩棟大樓之間,臨街一側的樓體寬度大約1.19米,成功躋身吉尼斯世界紀錄。彼得·麥克佈賴德夫婦2001年買下位於英國蘇格蘭坎佈雷島的這棟樓,但妻子朱迪去世後,丈夫彼得決定賣掉這棟樓。一些人可能要問,樓體如此“苗條”,房間裡恐怕狹窄得放不下大床吧?別擔心,這棟樓名叫“楔子”,正是因為它呈楔形,從最狹窄的大門處進入樓內,越往裡走、房間越寬。彼得介紹,這棟樓包含1間臥室、1間客廳、廚衛俱全。更妙的是,這棟樓距離大海不到30米。

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