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梁信軍:五年內房地產市場將發生逆轉



"2014正和島島鄰大會"於6月13日-15日在北京舉行。上圖為復星集團CEO梁信軍。(圖片來源:新浪財經 梁斌 攝)

  "2014正和島島鄰大會"於6月13日-15日在北京舉行。復星集團CEO梁信軍在演講時表示,未來3到5年內,房地產市場將出現逆轉。

  梁信軍稱,由於地方政府要還債,而大部分的債都跟土地收入有關,所以地方政府有非常大的動力和動機維持土地的價格平穩上漲。但其推測,未來3到5年內,持續高漲的土地價格將逐步到達平衡點,開始逆轉,開始供過於求。

  梁信軍告誡稱,如果地方政府不改變發展方式,會有非常大的風險。

  梁信軍同時表示,未來6到8年內,大健康就會替代房地產成為中國第一大行業。

  在談到有關"直接金融抬高融資成本"的爭論時,梁信軍直言,簡直是胡說八道,"直接金融毫無疑問,降低瞭資金的成本,因為很簡單,有錢直接借給需要錢的人,中間沒有中介機構,怎會抬高成本高呢"。

 以下為演講實錄:

  梁信軍:非常感謝東華兄的邀請,非常高興能夠在這兒跟各位島鄰見面。我完全沒想到正和島能夠發展的這麼快,大傢在正和島能夠這麼享受,今天的主題非常貼切,做一個不二,不一樣的企業。

  其實咱們在談商業之美的時候,很多企業覺得自己過得很困惑,做得不愉快,做得不愉快很重要的原因,因為你跟別人一樣,你要想辦法做得不一樣一點,活的快活一點。

  第一個,要做一個不一樣的傳統企業,最大的改變真的可以催著自己往互聯網快一點,這一次互聯網跟十幾年前的互聯網不一樣,因為它幾乎改變瞭所有的行業。比如說,像移動互聯網跟商務活動嫁接的時候,它現在已經導致中國的電子購物規模超過美國瞭,變成世界的第一大。其實這個裡面,就像一個商業寓言一樣,當美國的商業規模,國內的市場規模還是中國的3到4倍大的時候,我們的電子商務比美國還要大。未來在移動互聯網這個領域,中國完全是美國的3到4倍的規模。

  同樣大傢看到比如說做金融的最近也不太高興,因為移動互聯網影響瞭它,傳統的金融,如果不出意外,今年年底金融有一塊比如說像貨幣基金,我估計移動互聯網的規模就要超過它的規模瞭,移動互聯網的貨幣基金肯定是大大超過普通的貨幣基金。我覺得接下來可能會影響的是支付,支付這個領域,傳統的金融非常大,但是移動互聯網加入以後,可能會改變非常多。接下來,我覺得會改變健康、旅遊、教育、地產、汽車等等,所以我覺得做傳統行業的很多企業界的朋友們,大傢最近心情比較鬱悶,日子過得不是很平坦的原因,因為你沒有不一樣,你做的就是傳統的東西,我覺得要學會利用互聯網去改變它。當然這種改變,並不是大傢想象的要革自己的命,我覺得既可以像他們這些網絡英雄一樣,通過VC的方式投一些好的方向,互聯網的方向。第二,也可以用PE的方式投到很多,擁有大量移動互聯網用戶群的服務,現在很便宜。也可以投入互聯網增長的,剛才提到互聯網嫁接,商業產生的電子商務。

  受益於電子商務的物流、快遞、倉儲,這些東西在我們原來制造業是相當低端的環節,現在低端環節變成香餑餑瞭,將來如果你要受益於移動互聯網嫁接金融,移動互聯網嫁接旅遊、嫁接房地產、嫁接汽車,受益的行業非常多,移動互聯網嫁接汽車概率非常高,堵車的原因,擁有量的原因,人在汽車裡的時間有可能逐步比傢裡和辦公室的時間,以前差很多,現在越來越接近,由於接近的時間多瞭以後,人的汽車擁有量多瞭以後將來能夠連接在一起,量非常大,車聯網連起來之後伴隨車聯網產生的行業是什麼,有很多可以做。

  第二個做得不愉快的原因,國內什麼東西都貴,管制也太多,還是因為你們做瞭一個普通的企業,我覺得你們應該做一個不一樣的企業,應該學會到國際上多看看,嫁接一些國際的資源。現在從海外來說,其實總體來說有系統性的機會,我把它梳理瞭一下有三類,第一類是從制造大國,中國作為制造大國的角度出海的方式,比如說我們很多制造業的企業,你就可以按這個角度去琢磨。

  過去我們作為制造業企業到海外買礦、買資源、買能源、買海外的銷售渠道、流水線、技術,目標都是搬到中國來,今後在國內產能過剩的情況下,過的不順暢的人,應該認真想一想,怎麼把產能搬出去,產能出口的問題。

  最近我們出口瞭100萬噸鋼鐵產能到印尼,沒有必要跟國內的鋼鐵廠殺的鮮血橫流。基於消費大國的出海方式,這裡面有無風險套利的機會,中國到現在為止還會被大傢視做一個新興市場,但是其實在很多行業,咱們已經是主流市場瞭,在中國,在很多行業,中國也是全球第一大的市場或者馬上要成為第一大的市場。比如說像汽車、消費品、奢侈品、未來大健康,包括像視頻、互聯網等等。所以我覺得在這些領域當中,我們都可以找到全球數一數二的公司,它不一定貴,可以帶動到中國來發展,這種消費大國出口的方式是非常穩健的。

  民營大國這是必須要說的,王主席在海外的投資大部分是海外融資的,融資成本去年2%都不到,不知道在座的民營企業大概要多少,在海外就是這麼便宜。像四大國有銀行,在國內受制於各種各樣的寶寶們,把存款提到四點幾,這麼一個困境的時候,海外融資非常便宜,1到5月份四大國有銀行歐洲融瞭750億人民幣(6.2090, -0.0085, -0.14%)的債權,五年息不到2%,在日本剛剛說利息提高4倍,日本銀行現在給老百姓的存款現在是千分之零點三五,變成千分之一點四,日元兌人民幣又在貶值,海外的確有大量的廉價跟便宜的資金。如果你想過得滋潤一點的話,我希望制造業,好好想想產能怎麼出口,如果是消費,怎麼無風險套利機會,怎麼便宜的用海外的錢。金融行業,原來是我們的石漏鬥,非常有意思的現象,市場利率來說,存款價格上升肯定帶動貸款價格上升,美國、香港、臺灣都出現過,利率管制的消失之後,第一會看到存款利率快速上升,很快看到貸款上升,美國貸款利率到4%,中國將來也不會少的,信貸成本,市場利率是上升的趨勢。

  最近大傢都感覺到,金融在放水,在銀行間的利息在下降,這裡面有政策利率下降,市場利率在上升。總的來說,寬松度在提高,所以我認為可能短期之內,比如說半年,這個趨勢恐怕利率,特別是債券的利率是往下走的。所以對地方政府,對民營企業來說,在國內想融資從債券的直接角度融資,對你是最佳的,成本會低。

  第二個金融企業過得不愉快的原因,過去做的生意主要是B2B,現在越來越多的個人金融,個人金融之所以發展壯大的很重要原因,跟中國的中產階級的成長是有關系的。我覺得既然B2B做得不愉快,為何不認真考慮B2C呢,如果把個人金融做好,一樣過得很愉快。

  人民幣的國際化,現在老百姓的存款45萬億,至少20%,9萬億想出去,在座的都是千萬富豪以上的人,可投資基金有27萬億,起碼有三分之一想到海外去。大傢知不知道從改革開放以來到今天,我們整個國傢的外商的招商引資的總額1.3、1.4萬億的美金而已,然而國內想出去的企業就有3萬多億美元。所以我覺得如果把海外渠道建設好,海外資源弄起來,能力弄起來,金融機構也可以過得很愉快。

  我們最近投瞭BHF,O2O最大的獨立銀行,直接金融的目的,很多人說,做直接金融推高瞭金融成本,今天有媒體在場,盡管如此還想暴粗口,簡直是胡說八道,直接金融毫無疑問,降低瞭資金的成本,因為很簡單,有錢直接借給需要錢的人,中間沒有中介機構,怎會抬高成本高呢,比銀行貸款便宜很多,除瞭債券之外有很多的融資方,直接金融給瞭民營企業投資太多的選擇。所以我覺得金融機構最近幾年不開心的原因,你就得想辦法做一個快活的企業。

  我講講房地產,我覺得未來6到8年,咱們可以下一個小的賭註,中國第一大行業是誰,過去我們覺得毫無疑問,最大的土豪產出,成堆產出都是在房地產領域,由於房地產的規模是中國第一大行業。我覺得6到8年內,大健康就會成為中國第一大行業,所以在座的很多企業傢,可能都沒碰過大健康這個產業,這麼大未來成為中國第一大的行業,如果你過去一直碰房地產,為何不去碰碰大健康,從培訓教育、研發、醫藥制造、醫藥批發到零售,醫院下遊到養老,再到醫療,整個健康大的產業支付,保險,支付渠道等等整個環節我覺得非常大的體量,很多人是可以做的。

  所以我覺得健康是認真要考慮的。房地產的問題,真的是不轉是不行的,房地產商,現在過得不愉快,我覺得一樣的原因,因為你做得跟別人完全相同,你要做一個不一樣的企業,從政府來說,也會面臨非常大的壓力,地方政府要還債,大部分的債都是跟土地的收入有關。所以地方政府有非常大的動力和動機,要維持土地的價格平穩上漲。所以這樣才能夠把債給還瞭,但是平穩上漲的概率有多高呢,我認為恐怕在未來3到5年內,這樣一種持續高漲的趨勢逐步就會到達一個平衡點,開始逆轉,開始供過於求。如果地方政府不去改變發展方式,我覺得也是非常大的風險,地方政府現在這麼高的負債率,要降低負債率,所以新做的很多事情,可能希望也是引進社會資金來做,這樣給瞭房地產開發新的機會,我們從復星集團本身來說,把地產商業模式徹底轉型成蜂巢社區的模式,自從想清楚做蜂巢社區之後,我心情快樂瞭很多,建議在座的有地產的土豪們,也可以認真的考慮考慮。

  作為一個蜂巢城市,跟傳統的地產開發有什麼差別,第一個差別就在於你整個項目為城市提供功能,不是居住功能,簡單的辦公功能,要成為城市的核心功能。比如說有些城市,可能希望,你給我多造點醫院,經濟很發達,但是健康弱,有些城市經濟很發達,生產要素裡面金融很薄弱,你造一個金融蜂巢,有些人說什麼都好,老百姓沒有地方去,需要體驗的消費蜂巢。這些模式的核心,第一,為城市提供一個功能,這個功能怎麼實現,通過導入核心產業來實現,圍繞這些功能的核心產業,比如說如果做直接金融,直接金融就要27個品類,確保27個品類當中,金融中心能夠導入每一個品類,導入1到3傢,這樣才能形成核心產業鏈。還有配套的延伸產業鏈,還希望圍繞核心功能導入核心產業以產促成,希望產成融合,居住、生活、消費、工作都在一起,這樣社區是有大量的就業機會,不會有睡城、死城的問題。這就是這個導入能力如何,復星集團之所以選擇蜂巢的原因,投瞭大量有核心能力的資源的企業。

  剛才東華一直建議我講得稍微軟[微博]一點,商業力量,商業之美,我覺得確實我們很多情況下,都會被看做太功利的東西,因為我們講效益。分享兩個非常小的案例,對我觸動很大,第一個案例,去年6月7號,現在是6月14號,一年前的一周,在廈門有一個叫陳水總的人,在廈門公交車上縱火,一下燒瞭37個人,十幾個是高考的考生,之所以出此殘忍行為的原因,是他自己生活碰到瞭很多不如意,過去幾年當中多次求助無門,他企求別人幫忙,別人不願意幫他,所以他跟社會決裂瞭,造成瞭無辜死傷七八十人,這麼一個事兒。

  這麼一件事情,在我看來像現代版的社會寓言,被他傷害的這些人,都不曾傷害過陳水總,但是傷害過陳水總的人,並沒有因為陳水總的報復得到傷害,講起來比較拗口。我簡化一點,作為一個群體而言,人類社會,包括企業傢跟老百姓,咱汽車二胎們都是一個命運的共同體,當今天你看到一個弱者,你不願意去幫他,你縱容瞭自己的冷漠的時候,其實你就在放棄自己的未來,因為你今天放棄瞭救助弱人的機會,將來為此可能受到一個傷害。

  第二個例子跟這個關聯,今年2月17號,在深圳地鐵裡蛇口的水灣站,這個地方有35歲的IBM[微博]的女白領,由於低血糖的原因摔倒在出口的臺階上,位置不太好,滑下去瞭,俯臥的方式,七八分鐘的時候,地鐵員工通過錄像發現問題馬上來現場看,看瞭之後沒敢動她,生怕自己擔責任,25分鐘之後警察也來瞭,警察也沒敢動,覺得風險太大瞭,敢動的時候50多分鐘之內,醫生來瞭,120來瞭,發現人已經窒息死亡瞭,35歲,未婚的姑娘,在光天化日之下,10點29分,由於低血糖非常小的事兒,竟然就死瞭,而且在中國的大都市。我吃不準,今天在座的所有的人,咱們會不會有一天在某一個地方,有沒有低血糖的可能?你覺得如果真的自己由於低血糖的原因,在這麼一個熱鬧的社區當中,竟然辭世瞭,不覺得死的很冤枉嗎?我想說一個事情,媒體一邊倒的譴責地鐵,譴責警察,覺得很冷漠,譴責所有微觀的人,覺得你們太冷漠瞭。我覺得作為我們企業傢,我們不能扮演一個微觀者的角色,更多的應該思考怎麼樣利用商業力量去改變人心,改變人性,改變社會。

  我想瞭一個方法,我後來要求我們的保險公司設計瞭一款他益險,我們稱之為幫扶險,之所以造成這個情況的很重要的原因,中國從2006年開始發起瞭6起案例,第一起案例是南京的彭宇案,扶瞭老人判詞瞭4.6萬,登峰造極的是天津的許雲賀,賠瞭10.8萬元,這幾個案例,隻用區區幾十萬塊錢就徹底改變瞭中國人的思想。我幾個外國朋友,在深圳事情發生之後就問我,這個事兒你們中國很普遍嗎?我就不知道怎麼去回答,別人覺得你們中國人的人性是這樣的。

  我的做法,做這款保險不是賣的,是C2C的,兩塊錢可以賠一萬塊錢,每個人身上可以賠20萬元,我覺得就應該按你的人性去做,該扶就去扶,所有的後果大傢共同幫你承擔,推出這個險之後,我們傢族裡面年紀最大的長者,是我嶽母,嶽母說她個人買兩千塊錢,把我們所有傢庭的孩子都送一遍,希望你們大膽去扶,不要擔心。上海同濟大學的書記,他說動員校友募捐,給所有的同學們都弄一份,希望同濟大學學生在場的情況要去幫扶。我在想,能不能通過這樣一份保險,我們覺得我們會按人性、人心做事情,希望把這款保險,這個事情做完。

  第二個去碰的就是醫患矛盾的東西,我覺得其實醫生的道理是一樣的,我一個非常要好的朋友是醫生,過去病人送過來2%的希望都會救,現在到50%的把握才會動手,而且傢屬必須到場,否則動瞭之後自己的風險太大瞭,要被殺掉,被打傷,何苦冒這些風險呢?像這些問題,如果商業的企業傢們,我們縱容這種社會的惡習去暴漲,遲早有一天會傷害咱們自己的企業,會傷害咱們的個人。所以我的想法,我們的商業力量應該致力於用公益的方式去改變社會,改變人心的距離。所以我理解商業之美,不僅僅是高效率的盈利,我們高效率的去改變那些社會的陋習,是不是也是應該我們商業應盡的責任。謝謝大傢!

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-15/08182776457.shtml

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老人仍重男輕女房產多給男孩

記者昨日在中國公證協會瞭解到,全國公證遺囑備案查詢平臺已經完成31個省(區,市)的歷史數據采集工作,共導入全國公證機構自1980年以來辦理的公證遺囑數據110萬多條。《公證遺囑業務發展報告(2014)》顯示,房產是主要處分財產,遺囑人對受益人所持的“重男輕女”觀念並沒有很大的改觀。

司法部統計報表數據顯示,1991年至2013年全國公證機構共辦理國內遺囑公證137萬多件,廣東、遼寧、江蘇、四川、浙江、上海、河北、北京、山房貸二胎整合怎麼貸款比較會過件東、黑龍江10個省市辦理數量占全國總量64.6%。《報告》采集瞭12個省市的5548件樣本數據。報告顯示,樣本中的遺囑人60周歲以上的占88%,房產是公證遺囑處分的主要財產。

王劍(中國公證協會信息部主任)稱,處分的房產在遺囑中占85.72%,等於說絕大部分遺囑的內容都是處分的房產,除此之外還有6.44%就涉及到一些存款,還有一些是股權以及其他的財產權益。尤其近十年來,房產增值比較大,又是稀有資源,對於繼承人來講,能獲得一套房產對於他的生活將有很大的改善。作為老人來講,他也是要綜合考慮繼承人今後的生活,優先把自己的最重要的房產給自己滿意的繼承人。

抽樣數據涉及7500多名遺囑受益人,其中5000多人是遺囑人的子女,有600多人是孫子女。78%的公證遺囑受益人為1人,4人以上的占3.15%,最多達到9人,遺囑人對受益人所持的“重男輕女”的觀念並沒有很大改觀。王劍稱:“處分應該更多地符合生前對老人盡贍養義務的情況,但是多數處分自己遺產時把房產處分給男孩的居多,與我國傳統重男輕女有很大關系。”

在我國法律規定的五種遺囑形式中,公證遺囑的效力最高,采用遺囑公證的方式處分遺產,受益人繼承比較便利。

新聞來源http://fs.house.sina.com.c房子二胎n/news/2015-04-12/23285993041807926415089.shtml
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長沙經適房重返交易市場 對二手房市場影響不明顯



【6月長沙樓市銷售報告】

  2013年1月5日,長沙市經濟適用住房被允許上市交易。長沙市政府辦公廳公佈的《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》(以下簡稱《辦法》)明確,凡購買經適房滿五年並取得經適房產權證的,產權人在補交土地價款後,可以上市交易。經適房上市交易半年以來,對長沙二手房市場帶來瞭什麼樣的影響?

  "對於市場的影響,還是取決於補交土地價款的標準。"長沙新環境房地產經紀有限公司副總經理明賓說,從實際情況來看,經適房上市對於二手房市場的影響並不明顯。中原(湖南)房地產代理有限公司三級市場區域經理寧丹則認為,經濟適用住房進入二手房市場,對於有購房需求的中等偏低收入傢庭來說是一個利好。

 土地款補交分7個等級

  購買南園小區那套105平方米經濟適用住房已有10年的黃煥,一直想要"挪騰"這套讓她有些尷尬的房子。按照當時規定,她這套房子中隻有40平方米屬於經濟適用住房,而另外65平方米則按照商品房價格購買但在2007年10月長沙叫停經濟適用住房上市交易之後,擁有不完全產權的她無法將這套房子出售變現。

  2012年12月,《辦法》正式頒佈,明確從2013年1月5日開始,長沙內五區(芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區)經濟適用住房均可上市交易。

  目前長沙可以上市交易的經濟適用房小區有49個。在長沙公佈的2013年經適房上市交易補交土地價款計算標準中,這49個小區,根據不同的位置,劃分瞭7個等級,最高為級,即位置最好的一類地塊,出讓金標準為761元/平方米,最低的則為-2級,標準是257元/平方米。

  根據《辦法》規定,"應補交土地價款"房屋產權建築面積×應收純出讓金標準×(住宅用地剩餘出讓年限/住宅用地最高出讓年限)。"

  而土地級別,黃煥的南園小區房產屬於級,2013年應收純出讓金標準為509元/平方米,由於其經濟適用房產權面積為40平方米,按其1985年的供地時間計算,黃煥應繳的土地價款為:40平方米×509元/平方米×[(1985+70-2013)/70]"12216元。

  擁有多套房產者土地款需加額

  值得關註的是,本次《辦法》也對擁有商品房的經適房持有者進行瞭規定:如果擁有另外的商品房,那麼經適房持有者在補交土地款的時候,需要按照土地款的120%或者150%來繳納。

  按照《辦法》規定,"2007年11月19日至本辦法發佈之日前,已經購買經適房,再行購買其他住房。這種情況,經適房可由政府按標準回購;也可由購房人在購買經適房滿五年,取得經適房產權證或者符合經適房產權證辦理條件,並且按規定標準的150%補交土地價款後上市交易或辦理商品房產權證。"

  而2007年11月19日之後購買經適房,由於贈予、法院判決、購房人婚姻情況發生變化等原因取得其他房產,導致無法辦理經適房產權手續的,在其購買經適房滿五年、符合經適房產權證辦理的其他條件並且按本辦法第五條規定標準的120%補交土地價款後,可上市交易或辦理商品房產權證。

  記者觀察 對二手房市場影響不明顯

  經適房上市交易,對長沙二手房市場會否產生大的影響?業內持保留意見。

  長沙新環境房地產經紀有限公司副總經理明賓表示,,長沙早期的經濟適用住房小區如芙蓉苑、德政園等,現在已經處於城市中心或城市新中心,地段和配套都相對成熟。如果土地價款補交標準較高,持有成本相較於交易成本更低,這也有可能會使上市的經濟適用住房房源並沒有想象的那麼多。

  對於這一觀點,業內不少人表示認同。在中原(湖南)房地產代理有限公司三級市場區域經理寧丹看來,經適房的房源隻是掌握在少數人手裡,而有交易想法並且滿足交易房貸二胎試算條件的就更少瞭,因此對於市場的影響並不會非常明顯。"當然,純從供求關系來看,長沙市經濟適用住房進入市場肯定是個好事,因為市場上的房源更多瞭。"文/記者唐琨

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/07403361977.shtml

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民間房屋二胎借款年息怎麼貸款比較會過件天臺私改花園惹禍 大樓瀑佈傾瀉

  南都訊記者張在歡通訊員張聰 3月31日上午,禪城弼塘路某出租公寓頂樓住戶擅自將公用的天臺改做花園,堵塞下水道令整座大樓如瀑佈傾 瀉,還導致電梯停運。經調解,私自改做花園的王某對樓下居民深感抱歉,還答應承擔一部分的電梯維修費用,並把樓上的花盆盡快清空。

 天臺變澤國 頂樓住戶不願開鎖

  3月31日上午7時許,禪城警方接獲弼塘路某出租公寓的馮太太報案,稱自己居住的大樓樓梯像瀑佈,擔心洪水會影響電力供應,導致大樓出現漏電的情況。加上頂樓住戶擅自將公用的天臺上鎖導致積水無法處理,並與其他住戶發生爭執,怕發生沖突,希望民警到場處理。

  江灣派出所民警現場發現,大樓的樓梯不斷有水從上往下流,電梯間也因進水早已經停止運作,居民隻能穿著拖鞋或水鞋步行上下樓。一路步行來到天臺發現天臺大門 被鎖,積水從天臺門縫不斷湧出。而旁邊則是不斷在爭吵的居民。民警詢問王某為何將大傢公用的天臺上鎖,他卻反駁:"這天臺是我的私人地方,當然要上鎖 啦。"民警立即要求他打開天臺大門以便查看處理積水,其極不情願地把門打開。

房屋二胎 民間房屋二胎利息缺錢急用哪裡借錢 天臺水深及膝 頂樓住戶答應掏維修費

  打開天臺門發現,水深早已來到瞭民警的膝蓋。天臺原來早被王某打造成一個私人花園,擺滿瞭花盆,種滿瞭花草樹木,還堆砌瞭一個小魚池,裡面還養著一些金魚和 烏龜,一張圓圓的石茶幾和一些凳子。民警發現下水道早被一個個花盤蓋得很嚴實,早就失去瞭排水的功能。挪開花盤後,天臺上的洪水一下子湧向下水道。

  大樓天臺是住戶的公用區域,不是頂樓住戶私有的。王某擅自將公用區域據為己有,堆放物品導致下水道堵塞,影響整棟大樓的積水排放,還導致電梯故障。王某聽後 十分後悔,對樓下的居民深感抱歉之餘,還對前來的物業管理公司答應承擔一部分的電梯維修費用並把樓上的花盆盡快清空,不再影響大樓居民共同使用。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-02/08404032832.shtml

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王小廣別誤讀宏觀經濟數據

  最近兩個月宏觀經濟數據轉好,給市場吹進暖風。亦有輿論對近期經濟數據表示擔心,不僅懷疑經濟轉好的持續性,更擔心調結構、促改革將重回刺激信貸、投資擴張的老路。

  這種擔心不無道理。面對錯綜復雜的國際國內形勢,在經濟下行、市場信心有所下降時,確實有一種慣性思維和做法在影響輿論。這主要表現在以下兩個方面:

  一是過度依賴信貸擴張政策,並采取各種方式給中央政府施壓。慣常做法是"唱空"、"做空",把經濟的正常調整或下行說成將要"硬著陸",甚至預期"崩盤",發生大的金融、經濟危機。但今年這一傳統"招數"明顯失靈,因為新一屆政府正在探索和實施新辦法來解決中國經濟的深層次問題,同時慎用短期刺激政策"撒手鐧"。6月份發生的所謂"錢荒"現象,就是市場對新政策不適應的表現。

  二是地方政府的投資沖動增強。每當經濟下行壓力增大時,各地紛紛醞釀並實施動輒萬億的投資規劃。比如2012年下半年央行宏觀金融政策並無明顯松動,但由於投資的"倒逼",使2012年全年新增信貸比2011年多瞭7300億元。

  顯然,當前中國經濟的轉型升級不可能沒有阻力,關鍵二胎房貸 二胎房貸流程是走新路的決心。做到這點,要避免誤判中國經濟增長趨勢,更要避免誤判宏觀經濟政策。

  最近,有觀點認為中國經濟又出現"企穩回升",認為經濟已達到底部,之後將會明顯上升,形成新的上升周期。此論有待辨析。

  2008年爆發全球金融危機以來,權威人士和機構作過兩次"企穩回升"的判斷。第一次是2009年底和2010年初,當時許多人認為,中國已克服金融危機的沖擊,進入新一輪增長周期,結果2011年以來的經濟增長走勢是逐年下降。第二次是2012年底,部分人又作出"企穩回升"的判斷,以為2013年中國經濟將會明顯回升,國內外大多數研究機構預計今年的經濟增長率將在8%以上,甚至達9%以上。

  上述的"企穩回升"判斷既不符合趨勢,也容易產生誤導。受資源環境約束加強、結構矛盾凸顯、改革滯後等影響,中國潛在增長率已明顯下降。從周期性調整因素看,中國經濟仍在築底過程中但離底部已經不遠,即使築底成功後也不會馬上出現回升向上的走勢,而是進入第二個調整型增長期。"企穩回升"的誤導性在於,它包含瞭不合理高增長預期,如預期經濟增長將重上8%,甚至9%10%。這一論調下,一些地方政府也想借機再"大幹快上"。

  與"企穩回升論"不同,我們認為目前當前經濟趨勢應是"趨穩向好"。

  "趨穩"是指經濟增長暫時趨於穩定,不僅處於合理區間內,而且短期不再下跌,相反將出現一定的反彈。"趨穩"表明新一屆政府前期采取的措施開始顯現成效,市場信心有所恢復。"趨穩"不是"企穩",更不會形成上升趨勢,相反,未來幾年中國經濟仍有繼續下行的壓力。

  8月工業增加值增速重上10%以及發電量增長高達13.4%,給人一種錯覺,似乎高投資、高耗能行業的增長又在推動中國經濟,這是對當月數據的誤讀。這兩個數據有經濟趨穩轉好的因素,更主要是受季度性因素和氣候因素的影響。今年夏天全國多數地方天氣過熱,明顯增加瞭企事業單位、傢庭空調的使用量,這是用電增加的特殊因素,不具有可持續性。特別是明後年,房地產可能出現第三輪調整,屆時經濟將會再次面臨較大的下行壓力。此外,全球經濟將繼續處於深度調整期,中國出口增長的壓力仍然很大。

  而"向好"是指結構優化,轉型升級取得一定進展。這表現在兩方面。一是工業、制造業投資增長回落的同時,交通運輸、倉儲、郵政業的投資增長比前兩年明顯加快,比上半年也有一定的回升。二是經濟增長放慢但就業率保持較高水平,服務業發展得到政策支持。在減免稅政策的作用下,小微企業的發展環境有所改善。

  總之,要避免誤讀或誤判新經濟政策,關鍵還是要正確理解中央精神。新經濟政策是經過深謀熟慮的長期戰略,不是短期的應對之策。今年上半年的兩次政治局會議分析宏觀經濟形勢時,都強調一個政策構架,即宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要保底。新一屆政府上任至今,大多數國務院常務會議中都出臺瞭有關調結構、促改革的舉措。從行政體制改革開始,簡政放權、金融改革、微觀放活等,都意味著經濟改革在進入"深水區"。隨著堅定的實施和進一步深入,這些政策將逐步釋放出巨大的市場潛力。

  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-10/06032444206.shtml
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青島出臺公積金貸款收緊政策 提高貸款準入門檻



青島出臺公積金新政細則

  隨著我市公積金資金運行壓力不斷加大,公積金貸款政策將逐步收緊。昨日記者從市住房公積金管理中心獲悉,自今年3月10日起,建立住房公積金賬戶滿12個月且在申請貸款的近12個月內連續正常繳存住房公積金12個月才具備貸款資格,而此前標準為6個月。此外60萬元的最高貸款額隻有借款人及配偶均符合申貸繳存條件才有可能享受到,僅本人符合申貸的,購買新房貸款額最高為36萬元。此外在提取公積金方面也有一定修改。

  市住房公積金管理中心相關負責人介紹,2013年以來,由於受"國五條"和職工住房剛性需求增長雙重因素的影響,全國多數城市樓市成交量大幅攀升,帶動瞭住房公積金貸款業務放量增長。2013年我市住房公積金管理中心共向29586戶職工傢庭發放公積金貸款100.59億元,年發放額首次突破100億元大關,發放筆數、發放金額分別是2012年的1.38倍和1.71倍,創我市歷史新高。

  受其影響,我市住房公積金資金運行壓力不斷加大,現階段市住房公積金管理中心已采取資金按計劃調配、貸款發放輪候等措施。為保證住房公積金業務持續健康發展,市住房公積金管理中心在充分調研其他城市經驗做法,以及通過多形式、多渠道征求繳存職工意見和建議的基礎上,結合我市住房公積金資金使用現狀和業務實際,進行瞭本次貸款政策調整。

  【新政1】申貸資格的繳存標準調整:借款申請人建立住房公積金賬戶滿12個月(即滿365天),申貸時賬戶是正常繳存狀態,且在申請貸款的近12個月內,連續正常繳存住房公積金12個月。借貸二胎怎麼貸款比較會過件

  之前住房公積金貸款的申貸繳存標準是 "申請人建立住房公積金賬戶6個月,且在申貸的近6個月內,連續正常繳存3個月,累計繳存6個月",該申貸繳存標準是2008年為應對金融危機、鼓勵居民購買住房出臺的臨時性措施,規定相對寬松。目前外部環境和房地產市場形勢已發生瞭很大變化,應當根據形勢變化進行調整。同時,《山東省個人住房公積金貸款管理暫行辦法》也明確規定,借款人需及時足額繳存住房公積金12個月以上方可申請住房公積金貸款。

  【新政2】貸款額度計算調整:將貸款額度計算公式中的還貸能力系數由40%調整為30%,同時增加個貸餘額倍數法和單方、雙方正常繳存職工傢庭申貸額度限制,並按"就低"原則確定貸款額度。

  貸款額度增加個貸餘額倍數法,按照借款申請人及配偶申貸時公積金賬戶正常繳存餘額的15倍計算,同時對賬戶餘額設置5000元的起點數,賬戶餘額低於5000元的,按5000元計算;對經濟適用住房貸款的,按借款申請人及配偶申貸時公積金賬戶正常繳存餘額的20倍計算,同時對賬戶餘額設置1萬元的起點數,賬戶餘額低於1萬元的,按1萬元計算。

  細化公積金貸款最高限額標準,對借款人及配偶均符合申貸繳存條件的,購買新建住房貸款最高額度為60萬元、購買再交易住房(二手房)貸款最高額度為35萬元;借款人僅本人符合申貸繳存條件的,購買新建住房貸款額度最高為36萬元、購買再交易住房(二手房)貸款額度最高為21萬元。

  市住房公積金管理中心相關負責人表示,在貸款額度計算方面,一直以來我市的政策是,在不高於全市最高貸款額度和規定的首付款比例的計算要求下,按借款申請人的還貸能力 (借款人及配偶在貸款期間根據計算繳存住房公積金的工資總收入的40%)計算可貸額度,這種計算方式無論職工住房公積金賬戶有多少餘額即使餘額是零,也有可能申請貸到最高額度即60萬元的貸款,不符合住房公積金制度權利義務匹配的原則。同時,之前40%的還貸能力系數隻考慮瞭職工貸款本金的償還,未考慮貸款償還資金中的利息部分,因此也需根據資金形勢和業務實際進行調整。

  另外,此次政策調整,在保留以還貸能力確定貸款額度的基礎上,將申請人貸款額度與其公積金賬戶存儲餘額掛鉤,按申請人賬戶餘額的15倍,其中經濟適用住房按20倍計算貸款額度,多存多貸,體現權利義務對等和對購買經濟適用住房申請人的政策優惠,且根據購房類型的不同,分別設置瞭5000元和1萬元的賬戶餘額起點數,對賬戶餘額低於起點數的,按起點數計算,也切實保障瞭中低收入群體住房公積金貸款的需求。

  最後,為使低利率住房公積金貸款能惠及更多繳存職工傢庭,更好體現公積金制度的互助性原則,在充分借鑒其他城市經驗做法的基礎上,根據目前住房公積金資金情況,按借款申請人單方、借款申請人及配偶雙方正常繳存住房公積金兩種情形,對其住房公積金貸款最高額度分別做出瞭限定。

  【註意事項】已受理登記的仍執行原政策

  市住房公積金管理中心相關負責人表示,本次貸款政策的調整,不影響市住房公積金管理中心櫃面已受理登記的公積金貸款,新政實施前已受理登記的借款職工,仍執行原政策。

  市住房公積金管理中心將根據資金歸集使用情況,對個人住房公積金貸款政策進行動態調整,報市住房公積金管理委員會批準後實施。另外,自今年2月10日起,住房公積金貸款新政額度測算器將上線運行,借款申請人可登錄青島市住房公積金管理中心網站(www.qdgjj.com)主頁"便民工具"欄,通過測算器進行公積金貸款額度測算。

  【新聞延伸】失業兩年可提取住房公積金

  除瞭公積金貸款政策進行修改外,我市還對公積金提取政策也進行瞭調整。據悉,自3月10日起我市將實施新的 《青島市住房公積金提取管理辦法》,對提取條件、提取人范圍、提取額度和監督管理等提取業務進行瞭全面規范。市住房公積金管理中心相關負責人指出,一方面對低收入職工適當放寬提取條件,新增瞭戶籍遷出本市或戶籍不在本市,與本市單位終止勞動關系並離開本市的提取情形,將失業3年方可提取改為失業2年即可提取住房公積金,另一方面按國傢相關規定,取消職工購買、建造、翻建、大修具有產權的自住住房後,其父母及子女可以提取住房公積金的情形 (不含具有產權的父母及子女)等。

  另外隨著住房公積金受到越來越多的關註,部分不法投機分子搭車套提、騙提公積金現象日益突出,對住房公積金制度的公平性造成重大沖擊,針對上述情況,新修訂的《青島市住房公積金提取管理辦法》新增瞭相關監督條款。

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  【溫馨服務】

  為方便市民及時瞭解新的《青島市住房公積金提取管理辦法》、《青島市個人住房公積金貸款管理辦法》、《青島市住房公積金提取管理辦法實施細則》和《青島市租賃住房提取住房公積金管理規定》,市住房公積金管理中心提供網站查詢和電話咨詢兩種方式供市民使用。新辦法在市住房公積金管理中心網站(www.qdgjj.com)予以公開,市民可以登錄市住房公積金管理中心網站查詢瞭解。為方便電話咨詢,解決公積金客戶服務熱線12329咨詢量大、線路忙的問題,市民除可以撥打12329客服電話咨詢外,還可以撥打各公積金服務大廳臨時增設的咨詢電話,電話號碼如下:

  市南管理處:83096771、83096772李滄管理處:68698369嶗山管理處:88896821(貸款) 88893091(提取)城陽管理處:87757653黃島管理處:86894168即墨管理處:88587631、18300216276膠州管理處:82232921(貸款) 82232926(提取) 平度管理處:88338377(貸款) 88338379(提取)膠南管理處:85173285萊西管理處:81876620本

  相關新聞 銀行房貸八五絕跡九折難覓

  緊繃-微松綁-又緊繃,元旦後島城房貸利率市場也走出"V"字型。記者昨調查發現,各銀行在房貸利率市場上的競爭不像往年"明爭暗鬥",比的是誰傢利率更低,如今各傢主要比的是利率持平,用銀行人士的話說:"房貸利率能說得過去就行",目前島城銀行房貸利率也正呈現 "八五絕跡九折難覓"的狀況,而個別銀行早已在基準利率基礎上再上浮10%。

  今年元旦過後的第二天,記者曾調查島城多傢銀行瞭解到,受制於存貨比的考核及貸款結構的調整,當時銀行貸款額度整體仍趨緊,多數銀行新申請房貸業務仍未開閘,僅個別銀行為搶客戶提前松動。據瞭解,此前房貸利率8.5折優惠幾乎成"傳說",目前基準利率為各銀行房貸主流。而到當月中旬,銀行房貸利率出現"微松綁",有國有銀行房貸優惠重新低至八六折,而當時房貸放款不像去年年底那麼緊張,不少銀行正向去年年底申請的客戶集中放款,而銀行放款正趨於正常狀態,但未完全開閘。

  而事情僅過去半個月,房貸利率市場卻風雲突變。"1月份的確有最低九折以下的優惠,但目前銀行又調整房貸政策,多數審批的房貸利率為九折以上,基準為主瞭。"青島一傢國有銀行個貸相關負責人向記者透露,如今島城國有銀行之間也相互比較,各傢在房貸市場方面更多的要求是"別掉隊",已不再把房貸競爭作為"重中之重"。

  相比國有銀行,中小銀行及城商行在房貸業務上也已顯現"去意",這與它們在存款利率"一浮到頂"形成鮮明對比。業內人士預測,今年多數銀行或會繼續擠壓房貸占比,今年貸款買房可能不會太容易。 (記者 錫復春)

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-10/15302602133.shtml

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逾五成上市房企首季凈利下滑 24傢業績 盈轉虧

  近二胎房貸利率最低的銀行怎麼貸款比較會過件日,光耀地產陷入債務危局。事實上,上市房企的日子也不好過。據Wind資訊統計數據顯示,2014年第一季度,在滬深兩市共142傢房企(按照申銀萬國房地產行業分類)中,75傢企業凈利潤(歸屬母公司股東的凈利潤)下滑,占比高達52.82%。

  更為值得註意的是,對比142傢上市房企2013年年度凈利潤數據可知,28傢企業出現業績變臉的情況,其中,廊坊發展等4傢房企凈利潤由虧損成功轉為盈利,24傢房企則是上演瞭"盈轉虧"的業績巨變式變臉。民間二胎 民間二胎房貸利率貸款全省皆可處理

  "業績變臉的上述企業幾乎都是規模小、結算項目較少的開發商,甚至有些房企單季內沒有可以結算的項目。"蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示,加之今年房地產市場進入瞭調整期,中小房企扛不住銷售壓力,一般會率先降價,這也是其凈利潤由盈利轉為虧損的重要因素。

    上市房企凈利大面積下滑

  根據Wind資訊統計數據顯示,2014年第一季度,在142傢房企中,75傢凈利潤同比下滑,占比高達52.82%,而2013年同期,45傢凈利潤同比下滑,占比為31.69%。另外,2014年第一季度,31傢房企凈利潤為虧損狀態,2013年同期則有28傢房企虧損。

  由此可見,今年首季,房地產企業盈利能力下滑非常明顯,同比下滑企業增加瞭30傢,而且虧損企業也增加瞭3傢。

  更為值得註意的是,萬科13年來首次出現瞭首季凈利潤下滑的情況,其首季凈利潤為15.29億元,同比減少5.23%。此外,招商地產以及金地集團等標桿房企也在凈利潤下滑企業之列。公告顯示,招商地產第一季度實現歸屬於母公司股東的凈利潤7.55億元,同比下降6.82%;金地集團首季凈利潤為4934.38萬元,同比下滑73.65%。

  "超過五成房企首季凈利潤出現下滑,且大型房企凈利也大幅下滑的情況並不多見。"有某業內人士向本報記者表示,房企業績大面積下滑,可見本輪房地產市場調整力度很大。

  該人士透露,不僅中小房企為瞭回流現金而大幅調價,從而降低利潤率。事實上,大型房企也已經加入瞭促銷大軍。據克而瑞信息集團監測顯示,綠地、九龍倉等大型房企旗下個別項目已經加入瞭促銷大軍,無論是"以5萬元抵40萬元",還是"開盤9.2折優惠",種種市場跡象都顯示,一線城市甚至都已經加入這股樓市促銷潮。

  此外,地價的快速上漲是推升房價高企、侵蝕房企利潤率的最直接因素。實際上,土地市場2013年表現非常激進,這也大量侵蝕瞭房企2013年的利潤。

  宋延慶表示,"加上赴港上市的內地房企,我們統計的210傢上市房企2013年行業毛利率下滑瞭3個百分點,凈利率下滑瞭約1.2個百分點。"

  而值得關註的是,2014年開年以來,房企凈利潤下滑的態勢不但沒有剎車,反而出現瞭惡化。

    近兩成房企"盈轉虧"

  記者對比上述142傢房企2013年業績後發現,有28傢企業業績上演大變臉,占比為19.72%。其中,24傢房企由盈利變為虧損,占比為16.9%。其中,萊茵置業、信達地產、京投銀泰、嘉凱城等房企均在其列。

  嘉凱城2014年一季報解釋道,歸屬於母公司所有者的凈利潤較上年同期減少1.12億元,主要系房地產銷售毛利減少,財務費用增加,投資收益減少所致。

  值得註意的是,與去年同期相比,萊茵置業首季虧損2778.63萬元,變動金額為1110.28萬元,變動幅度為-350.26%。萊茵置業表示,與2013年同期相比,歸屬於母公司股東的凈利潤減少主要是一季度結轉交付項目銷售減少所致。

  "業績變臉的企業幾乎都是規模小、結算項目較少的房企。"宋延慶向本報記者表示,從房企歷年業績情況分析,通常房企規模越大,盈利能力越強。德勤報告顯示,2012年174傢上市房企中,34.5%的大型企業為其股東帶來超過20%的回報,而這個比例在小型企業中隻有1.7%。

  對此,中原地產首席分析師張大偉則向記者表示,上市房企今年第一季度業績增速明顯放緩是受毛利率下滑和樓市預期改變的影響。他預計,二季度銷售壓力將倍漲,尤其中小型房企將愈發艱難。

  "中小房企融資能力較弱,一般會扛不住銷售壓力,與大型房企相比,他們會率先降價。"宋延慶向《證券日報》記者透露,有些中小房企為瞭扛過困難時期,甚至選擇借貸民間資金,一般借貸期為6個月以內的短期借貸,其借貸利率可能要超過20%。為瞭獲得現金,還清這些高額債務,中小房企的降價力度可能更大,業績轉變得也就更快。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-13/10164135819.shtml

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內容來自sina新聞

樓市分化成共識 開發商回歸一二線

  中央確立"分類指導"調控思路,其背景是樓市分化形成業內共識。多名業內人士對《第一財經日報》表達的觀點很好地印證瞭這一點。

  林中(旭輝集團董事長):

  2014年,國內樓市呈現明顯的分化。供應量比較大的城市,房價上漲的壓力較小;城市供應量和需求量比較平衡的城市,房價會趨於平穩;供應量比較小的城市,供不應求會導致房價進一步上升。

  一線城市和二線城市呈現出不同的市場特點,在一線城市,供應不足是主要矛盾。絕大部分二線城市的供應都比較充足,這些城市的矛盾不在於需求,而是在於政府的土地供應比較大。

  旭輝的戰略不會去三線城市,所以今年要進也會進一二線城市,成都、南京、西安這些城市都在我們的視野裡面。但是,我覺得2014年並沒有好的機會。我們認為,要進入新的城市一定要選擇在這個城市的低點時進入。比如南京,我們有足夠的耐心等到它的低點並進入。

融資二胎 徐玉(三湘股份董秘):

  目前,業內基本形成的一個共識是,三四線樓市不樂觀,一線和部分熱點二線城市的樓市還是不錯的。我們認為今年上海等一線城市的房價不會有大的調整,甚至有可能會漲價,如果國傢沒有出臺新的調控政策,上海的房價仍會上漲。一線城市的樓市庫存不高,新增需求穩定,出現大范圍降價的可能性很小,經過這麼多輪的調整,上海的房價真正調整的時段和幅度都是很小的。

 宋會雍(上海中原地產市場研究部總監):

  三四線的樓市是一定會出問題的,已經很明確瞭,攔都攔不住瞭。三四線開始出問題,"崩盤效應"就來瞭。

  今年,開發商還是會瘋狂地往一二線城市擠,2014年這個動作還要比2013年轟轟烈烈得多。當然,一二線城市的情況也不見得會很好。三四線出問題瞭,也會給一二線的開發商的心理造成沖擊。今年,樓市長效機制的相關政策也會出來,這些政策中,沒有一條是支撐房價上漲的,所以,風向會很快被改變。

  上半年,一線城市和部分二線城市的價格可能還會慣性地再往上走一走,但下半年就肯定要往下走瞭。2014年會是一線城市房價的拐點,2015年繼續向下走的幅度可能會更大。

  張宏偉(同策咨詢研究中心總監):

  一線城市、部分二線城市表現相對較熱,房價有持續上漲和反彈的市場風險,三四線城市相對來講由於市場供應量充裕,市場表現相對平淡,價格上漲動力不是很充足,尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等這些城市,市場成交量低迷,房價還處於下跌或停漲的狀態。

  2014年調控政策強化對於不同城市的"分類指導",導致不同城市的調控政策具有分化的特征,通過政策分化有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡,以使總體市場回歸合理,但是,短期內來看,不同城市市場之間仍將呈現分化的特征。

  薛建雄(克而瑞上海機構研究總監):辦理二胎房貸銀行缺錢急用哪裡借錢

  目前廣大三四線城市的房地產已經出現供過於求的結構性問題,三四線城市熱衷於建新城,房子一建就一大堆,但是各種配套跟進很慢,人口導入也比較慢,這就造成短期樓市庫存消化困難。

  一線城市和部分二線城市樓市地市都很火,這本質是資源結構失衡,產業、就業、福利等方面,一線城市好太多,人口自然就向一線城市集中。所以房價的背後是這些資源的不平衡,導致人口流動的不平衡。

  黃建中(上海師范大學商學院投資與保險系副教授):

  李克強總理的政府工作報告沒有特別強調房地產調控,主要原因在於樓市出現分化,不能一概而論,分城市調控肯定是符合經濟規律的。"雙向調控"實際上就是"有保有壓",一線城市和部分熱點二線城市仍會保持"政策高壓",一些出現危機的三四線城市需要"政策扶持"。

  但是,國內樓市由於投機性太強,所以很難保持平穩,預期往上走就容易過熱,預期往下走,整個市場就很快會進入寒冬。同時,中央一直在強調房地產市場平穩發展,但是在土地財政的驅使下,地方政府更傾向於繼續吹大樓市泡沫,所以,樓市調控的過程會非常艱難。

  丁祖昱(易居中國執行總裁):

  在房地產調控方面本屆政府不同以往的最大區別就是,中央不動,更多地將問題交給各個地方政府、還給市場自行調整。

  這次的政府工作報告中首次提出瞭針對不同城市情況分類調控,也就是說可以是正向的、可以是收緊的,也可以是放松的,摒棄以往的那種全局性、大規模的"一刀切"式的房地產調控。

  這在去年以來的實踐中已有表現,各個城市開始結合自身實際情況,出臺不同甚至完全相反的調控措施,17個城市收緊限購,蕪湖等3個城市反而相對放松,也獲得中央默許。在今年市場壓力更大的情況下,相信會有更多的城市獨立自主地使用調控權。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-12/07432642028.shtml
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沈陽萬科新掌門人肖勁2015重返巔峰

??2月12日上午,在和平區長白萬科渾河天地,沈陽萬科公司總經理肖勁舉行媒體見面會,這也是肖勁調任沈陽公司後,第一次正式面對沈陽媒體解讀萬科2015全新的理念。肖勁從事房地產行業已經17年,曾任北京萬科有限公司副總經理,並取得瞭卓越的業績。如今離開熟悉的北京,來到沈陽,萬科“勁”故事才剛剛開始。

??在肖勁的眼裡,沈陽是個很好的城市。關於沈陽的房地產市場,有人說沈陽供應量大,肖勁在市裡開車轉轉覺得沈陽供應量大是在一些局部區域,不是全市哪兒都大,而且這幾年在下降。沈陽大開發商雲集,而大開發商越多水平越高,越能體現萬科水平;對於競爭對手眾多,肖勁覺得萬科的對手永遠隻有一個,就是萬科自己。有的人更追求快速,有的更追求品質,萬科是比較平衡的,目標點很多,是長期的平衡發展,要跟短期內有點什麼特殊表現的公司是沒法比的。

??2014年樓市降價聲一片而2015年初沈陽萬科全線產品漲價,引起業界及購房者廣泛關註,對此肖勁豪氣作答:“萬科並不是逆勢漲價,用均價來衡量一個市場這不科學,因為我們的土地不一樣,我們的產品結構不一樣,我們的定位不一樣,我們的配置不一樣。開發商要幹的事情更多是以開發商自己為主導,我們要做什麼,賣給誰,掙多少錢,能不能持續,這是開發商自己的思維。我不是看這個城市的情況,人傢都降瞭我也得降,人傢漲瞭我才能漲,這個理論首先就不是特別合適。我也沒有考慮這個城市的均價,我隻是在自己的角度上做的判斷。”

??肩負著帶領沈陽公司重返巔峰的使命,萬科品牌使肖勁充滿信心:“因為我們現在的貨值,就是可售資源這個量還是挺大的,我們的產品大部分都是在市內城區,我們大概有十二、三個項目在售,我們發力點多。”立志做中國最好房地產人的肖勁,必將為沈陽萬科帶來不一樣的精彩。

??由簡單的開發商變成瞭城市的服務商,肖勁認為這裡面的機會點還是很多。2015年沈陽萬科將重銀行二胎貸款點推出位於皇姑區的萬科紫臺,現在著力幹幾件事情,比如能不能變成學區房、商業配比比較多的,跟我們的渾河天地一樣,使用戶穩定享受到。7月將正式開放售樓處,希望萬科紫臺成為明星項目受到追捧。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/08425972887569518872517.shtml

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調查顯示90%地級市建新城區 空城睡城等現象出現

  12個省會城市擬建55個新城新區,其中一個城市就要建13個,"空城""睡城""死城"等現象頻現......記者從19日在上海(樓盤)召開的中國新城 新區發展民間2胎貸款全省皆可處理論壇獲悉,國傢發展改革委城市和小城鎮改革發展中心日前調查顯示,90%的地級市正在規劃新城新區,部分城市新城總面積已達建成區的7.8倍。

  專傢認為,盲目貪圖"經營城市",各地新城"千城一面",城市與產業發展脫節,均成為造城熱的新推手。城鎮化水平不斷提升的同時,需警惕新城無序建設發展,平衡規劃與實際需求。

  某市新城面積是現城區的7.8倍

  國傢發展改革委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵19日在上海表示,我國城市老城區容納力有限的同時,新區建設出現服務業發展低下、可持續發展機制不足及"空城""睡城"等現象。

  記者瞭解到,國傢發展改革委城市和小城鎮改革發展中心課題組2013年調查12個省、區的156個地級市和161個縣級市。調查發現,90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外,12個省會城市共規劃建設55個新城新區,有一個省會城市就要新建13個城區。

  不僅如此,部分新城新區規劃面積逐年增加。上述調查顯示,某西部省會城市提出建3個新區、5個新城,總面積是現有建成區面積的7.8倍。又如,鄭州(樓盤)市建成區面積132平方公裡,已規劃的鄭東新區卻達150平方公裡。

 &新店二胎房貸emsp;"新城熱"正從省會向地級市、縣級市逐漸下移,縣域及開發區內新城建設也在升溫。美國斯坦福大學教授孟慶軒認為,僅靠人為意志城市難以建成,新城擴張規劃盲目。"甚至幾十平方公裡內出現多個新城,新區間已在稅收、補貼等方面互相競爭。"

  "空城""睡城"等現象出現

  按照國傢新型城鎮化規劃,到2020年,常住人口城鎮化率要達到60%左右,努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

  專傢認為,目前新區建設不乏隱患:一是大興土木,以大為貴。"大城小區"大同(樓盤)小異,甚至同一城市數個新城功能重疊、重復建設。大馬路、大立 交、大人工湖、大噴泉、大廣場比比皆是,歐陸風情、仿古風格相互模仿。"這種大尺度、大生態的空間,將導致服務業發展成本過高,可能形成'死城'。"李鐵 說。

  二是密集投建,多頭競爭。城市"攤大餅"帶來的路網交通投入不菲。孟慶軒認為,城鎮化首先要解決融資投資的方向,"建城欠債"正時有發生。

  "有研究數據顯示,全國新城新區規劃人口達到34億。這意味著現在中國一倍的人口也裝得下。"國傢發展改革委城市和小城鎮改革發展研究中心副主任喬潤令說,由於規劃脫離實際,各個新區為招商引資互相壓價,結果往往"兩敗俱傷"。

  三是出現"空城""睡城"等現象。"新城熱"蔓延,背後不乏舉債建設-出讓土地-抬高地價的"經營城市"做法。東京大學教授周牧之認為,中西部人口轉移到沿海地區的同時,一些新城發展仍隻有住宅這一單一模塊。既不符合市民需求,也有悖國際城市演進的規律。

  如何"造城"才能更合理?李鐵認為,城市發展應當以沿著功能區自然蔓延為主,而不是人為規劃為主。歷史上大部分新城市不是規劃形成,大部分是經濟規律發展的結果。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-22/08494083329.shtml

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近日沈陽市內七區域將停電



註意!

基本上都是當日恢復供電,市民可通過四種方式查詢“停電信息”

本周起,因電力線路改造等工程施工,沈陽部分地區住戶將會停電。不過,按照計劃停電的時間來看,所有施工都會當天完工,最晚來電時間預計在晚8點。提醒廣大市民及時查詢相關信息並做好準備。

據瞭解,冬季屬於用電高峰期,為保障今冬供暖用電需求,沈陽供電公司將涉及供暖線路的檢修工作安排在10月底前進行。目前的一些施工,占比重較大的為線路改造和新增用戶停電施工等。

怎麼知道自傢小區啥時停電?本報提醒廣大市民可通過以下四種查詢方式:撥打95598電話查詢;提前7日在媒體上可查到公示;形成規模的社區會張貼公示;關註國網沈陽供電公司官網微博瞭解停電信息。

部分地區停電公告如下:

沈河區

11月20日7:00—19:00

文化路雙電源一路:購物廣場、傢樂福、北方傳媒、盛華苑酒店、盛華苑、盛華苑4(自維)。

11月21日6:00—18:30

萬壽寺街(小西路—沈州路)、望雲寺路(杏林街—萬壽寺街)。雙電源一路:省勞動和社會保障廳、市紅十字會醫院、工商銀行、沈陽鐵通。單電源:電影反光鏡廠、電子市場、金寶龍、飛龍大廈、懷遠門市場、沈達商廈、螺栓廠、佳驛酒店、小西供暖、中國城、大連漁港、三寶晚茶、第四印刷廠、閥門一廠、新春鍋爐房、七好酒店、什字裡、小西住宅、西順城西、廣泉、龍鼎、天光、杏林、新春厚合、金利苑、望雲寺等小區。

和平區

11月19日3:00—20:00

七緯路以北,鐵嶺路以南,北二經街經九如西巷以西,北四經街經八經街以及質實巷以東的區域。雙電源其中一路:中國網通、省建行、中國網通(中山路)。單電源:老幹部、天惠大廈、水源地、喜鵲酒店。煙草(箱變)、迎賓(箱變)、書記處(箱變)、天惠住宅(箱變)、八一東(箱變)、三經乙G-1(箱變)。

11月20日7:00—19:00

青年大街皇朝萬鑫大廈(雙電源一路)。各家銀行二胎房貸利率比較2014利率多少免費諮詢試算

11月21日7:00—19:00

三好街內以西的東軟電腦城C座以及文化路以北,三好街以西的盛京醫院院內的醫大二院(供暖)。雙電源其中一路:麗景、萬豪、北航、省科委、東大科技館。單電源:醫大二院(供暖)、東軟電腦城C座。

渾南區

11月20日5:00—20:00

高功路、新才街周邊部分地區。沈陽宏信電氣實業有限公司、沈陽億達、東軟物業有限公司、鐵通電子(網通)、通訊基站自維變臺、白塔變電所內變電站、遼寧成大生物股份有限公司、沈陽北碳密封有限公司、沈陽三和窗業發展有限公司、沈陽中科超硬磨具磨削研究所(廠房)、許繼、聯華公司、東北育才學校、沈陽東軟醫療系統有限公司(雙電源)、恒科機電、中國郵政儲蓄銀行、遼寧通訊(雙電源)、唯美品格四期、五期、六期。

大東區

11月20日6:00—19:30

沈鐵路、北海街、新生二街、聯合路和沈鐵路附近等部分地區,益購超市、花園自維、橡膠六廠、老年公寓、郭平、華潤熱電、武警、花園、老年公寓、萬新東苑、山川喜悅都、工農路小區、鐵路小區小區。

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聚焦樓市政策 組合拳 老百姓受影響幾何

??下調二套房個貸首付比例、放寬轉讓二套房營業稅免征期限,這些政策對普通購房者和售房者的“錢袋子”有何影響?怎樣交易更劃算?

??買100萬元房子,首付少20萬元總價多14萬元

??3月30日,央行聯合住建部、銀監會發文下調二套房個貸首付比例。新政策出臺後備受矚目。

??“我看到政策後,立即給熟識的中介打電話,但都占線,不得不跑到單位附近的一傢房產中介去瞭解情況,那裡也擠滿瞭詢問的客戶。”廣州市民陳曉蕓最近一直在看房,她打算在女兒學校附近再購買一套住房,以方便照顧孩子起居。

??面對新政策,一些潛在購房者有瞭盡快入手的打算。那麼,怎樣買房更合算?先看一筆購房賬。

??以100萬元總價的住房為例,貸款利率按5.90%進行計算,如果按照目前大多數城市首付六成的比例計算,那麼首付款是60萬元,需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業貸款計算,20年期、等額本息等貸款條件下,還款總額為68萬元,月供2843元。

??首付比例降至四成後,首付款是40萬元,需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算,那麼還款總額為102萬元,月供4264元。

??如此對比,降低首付比例對於一些改善性購房者而言,並不意味貸款成本降低瞭,實際上還是增加瞭。即,六成首付下,買房總金額為60萬元+68萬元共128萬元;四成首付下,買房總金額為40萬元+102萬元共142萬元。這樣對比,要增加14萬元。

??“這是政策背後的一個政策導向,即讓改善性購房者積極入市,降低入市門檻和成本。”滿堂紅置業廣州分公司研究部主任周峰說。

??中原地產首席分析師張大偉表示,政策或遠遠超過市場預期,特別是二套房首付比例降低到40%,將加大市場交易的活躍度,刺激消費需房屋二胎轉貸缺錢急用哪裡借錢求和心理。預計各地政府將出臺更積極的松綁政策。

??普通住房營業稅免征期“五改二”,或可少繳稅費十數萬元

??幾乎在同一時間,財政部官網發佈政策,規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

??也就是說,個人轉賣普通住房,營業稅免征期限由以往的5年變成2年。

??事實上,這筆賬更直接關乎買賣雙方的“真金白銀”。以上海為例,按照上海目前普通住宅的總價標準,按5.5%營業稅稅率計算,一套普通住宅交易可減少稅費在13萬-25萬元之間。

??“穩定住房消費”對百姓有利好

??回顧過去十年,中國住房信貸政策僅在2006年及2008年末出現過放松。而此次時隔六年,再度對政策作出調整,反映出中央政府對“穩定住房消費”的政策導向鮮明。

??華夏銀行發展研究部研究員楊馳認為,此次房地產調控最明顯的特點是雙管齊下,央行和財政部通過放松信貸政策和財稅政策來刺激需求,以穩定市場預期,拉動內需。住建部則從供給端入手,前期已出臺優化住房以及供應結構的政策,以控制二、三線城市住房土地供大於求的狀況。

??來自滿堂紅置業廣州分公司研究部的數據顯示,2014年全年廣州二套房置業的客戶最終成交比例為11%。分析認為,主要是此前二套房首付需要七成,較高的門檻擋住瞭很多客戶。另外,去年廣州業主持有二套房滿2年但不足5年,有換房意向的比例是11.7%,新政推出後,估計這部分需求會增加至35%。

如何開口借錢

??“現在首付比例降低至四成後,我們預計在二季度廣州二次置業的比例至少將提高5個百分點,到16%至17%;二季度二手房住宅成交量每月將升至6000宗,而目前每月不足4300宗。”周峰說。

??記者發現,現在市場對二手房的價格存在正反兩面的預測。一方面,從二手房的供應角度看,部分購房者在目前改善性需求釋放的門檻降低的背景下,會加大對二手住房的拋售,這個時候會帶來二手房供應量的增進,進而使得二手房的價格出現一個下調。但另一方面,目前此類政策下也會積極釋放各類需求,這會使得市場看漲預期形成。所以很多二手房房東可能在售價上會比較強硬。

??“信貸、財稅兩個對新房及二手房交易環節影響舉足輕重的政策同時作出調整,市場後續勢必迎來一輪明顯上揚行情。”中原地產研究院有關人士說。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/15235989658292388152076.shtml

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長江二橋過江隧道五一不限行 老三橋分單雙號行駛民間二胎 民間二胎房貸利息任何問題免費諮詢

  楚天金報訊 金報訊(記者鄒媛 通訊員雷新斌)昨日,記者從交管部門獲悉,五一期間,武漢市內老三橋車輛通行限單雙號,東湖景區6條道路單雙號限行,長江二橋和長江隧道節假日則不限行。

  昨日上午9時,武漢交管微博發佈"五一"期間橋梁限行措施,長江一橋,江漢一橋,江漢二橋(知音橋)"五一"期間依舊限行,長江二橋和長江隧道節假日不限行。同期,每天上午9時至下午5時,行經東湖景區周邊沿湖大道(東湖大門至落雁路)、東湖東路(落雁路至東湖南路)、東湖南路(東湖東路至天鵝路)、卓刀泉北路(東湖南路至八一路)、魯磨路(植物園路至東湖東路)、植物園路的機動車,分單雙日通行(公交車、出租車及旅遊大客車、外埠小客車除外)。建議前往遊玩的市民盡量選擇公交出行,錯開出行高峰時間。

  此外五一期間,劉店立交繼續暫緩施工,出城的車主仍可走岱黃高速。記者還瞭解到,節假日期間,在小區周邊道路,每晚7時至次晨7時,順向依次單排停放且不妨礙其他車輛通行的違停車輛,將不貼單告知;但對"雙排"、"逆向"及占用消防通道影響其他車輛通行的,將予貼單告知。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/201重劃區 意思4-04-29/07404101257.shtml

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樓市暫不會大規模降價換量 三季度才是分水嶺

  繼武漢房價現17個月來環比首降後,樓市僵持現微妙變化。一方面開發商頻打優惠牌,特價房、優惠房接力不斷;另一方面,成交量卻不見明顯變化。

  上半年樓市已近尾聲,開發商去庫存、回籠資金的壓力也在加大。大規模降價會否出現?專傢認為,現階段的樓市優惠難以大幅撼動成交均價,樓市真正的分水嶺還得看三季度。

  大規模降價?

    8月或結束調整期

  今年以來,各地樓市紛紛進入調整期,市場觀望情緒漸濃。隨著6月樓市淡季的到來,不少樓盤的折扣力度再次加大。

  近日,武昌一樓盤推出3套特價房源,其中一套108平米的房源直減24萬;光谷某樓盤今日推出特價房,其中一套106平米的戶型一口價110萬,算下來單價10300元/平米,相比平常13000元/平米的單價便宜瞭近18萬;而在本報舉行的"尋找萬名購房者"活動中,不少樓盤也都給出瞭5-20萬的優惠幅度。

  據統計,整個6月,武漢有50個新項目入市,幾乎所有樓盤都推出瞭促銷活動。另有100多個在售樓盤,也有近三分之一加入促銷大軍。

  這是否是大規模降價的先兆?克而瑞華中區總經理吳洋指出,從克而瑞監測數據來看,少數特價房,對於整體市場成交影響不大。"目前的確有不少開發商在做特價房、團購等活動,但推出的房源均較少,一般與其他營銷活動相結合,而且拿出的房源多為戶型或樓層不太好的房子,且數量極少,一般兩三套,也有十幾套的團購活動,這是開發商的一種營銷手段,或聚集人氣的噱頭,我們將此定義為市場平淡期的一種營銷試控,對整體市場成交影響不大。"

  不少業內人士都認為,從目前武漢樓市情況來看,成交數據仍較穩健,且在全國來看屬較好成績。而且2012年、2013年景氣的房地產市場使得目前開發企業資金及庫存壓力較小 ,因此遠未到清盤、硬降價段。

  "每年自5月底開始持續到7月的這段時期原本就是房地產市場的淡季,到8月份,市場為啟動金九銀十提前準備,調整期結束。"吳洋表示,三季度才是市場的關鍵時期,當前開發商采取大規模以價換量的舉措暫時不會出現。

  救市政策出臺?

    武漢不急於放開限購

  長期以來,樓市就是政策市。調控政策松緊如何,直接影響著樓市預期和走向。近日部分城市傳出限購松綁的消息,武漢會不會跟進?

  此前,有不少學者指出,這一輪樓市的市場變化與限購限貸的實行並無直接關系,而是市場運行到一定階段的必然調整,也就是說,放開限購或者實行差別化的分區限購對市場成交量價並二胎貸款率利利率多少免費諮詢試算無太大影響。

  從政策層面看,調控是循序漸進的,不會出現突然的放開或突然的緊縮,政府也在逐步讓市場調節解決問題。去年全國房地產市場無論成交量還是成交金額,都達到有史以來的最高點。任何一個市場,當創下新高後,一定會進入調整期,沒有哪一個市場是一路高歌猛進的,所以必然會進行調整,隻是調整時間長短的問題。

  吳洋分析,2012年、2013年,中國的房地產市場在限購限貸情況下仍取得很好成交量,這與經濟大環境密切相關。依托於城市化進程和舊城改造,未來房地產市場還可能保持較高的成交量或成交金額,市場5至10年內不會改變,當然,出現階段性調整很正常。其次,在這一輪調控中,各城市表現並不趨同,其中一二線城市有成交量縮減比較厲害的,如北京、上海、廣州、杭州等;同時,以武漢為首的中西部城市,包括南昌、西寧等,同比環比甚至出現上升,因此取消限購可能性不大。而且一季度以來,武漢成交量一直比較平穩,並未出現急劇下滑,因此武漢並不急於通過取消限購來刺激市場。

 &房屋增貸二胎怎麼貸款比較會過件emsp;記者陳娟

《樓市爆米花》第一期:大神的世界你不懂

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-03/08034262058.shtml
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綠地600億投資南京重慶地鐵 擬靠物業增值

昨日(1月14日),綠地集團與南京市政府簽署《南京市地鐵5號線工程項目合作備忘錄》,總投資額約313億元。與此同時,綠地也將投資300多億元參與重慶9號線城市軌道交通項目建設,兩地總投資額超過600億元。

據瞭解,這是繼佈局徐州之後,綠地再次投資地鐵產業。一位房地產研究人員在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,綠地投資地鐵產業,是其“大消費”戰略的重要一環,借此綠地可以獲得工程建設、商業設施等環節利潤,利潤來源遍及整個產業鏈。

2014年12月,綠地地鐵投資首單落戶徐州,投資額高達117億元,加上綠地此次在南京和重慶分別投資約313億元和300多億元,綠地在地鐵產業的投資額已高達730億元。綠地集團董事長、總裁張玉良表示,南京、重慶城市能級高,區域輻射力強,未來發展潛力巨大,符合綠地在地鐵產業領域的投資選擇標準。

據悉,綠地南京地鐵5號線項目將采取“項目投融資建設+施工總承包+物業綜合開發”的PPP模式合作建設,項目股權回購將在項目試運營開始後5年內完成。重慶9號線項目則是通過“項目投融資+項目總承包+區域綜合開發+軌道交通運營”的可持續發展模式。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認為,綠地參與地鐵建設,既緩解瞭地方政府的財政壓力,又能參與當地的物業開發,通過地鐵實現物業增值。據悉,政企合作的PPP模式有成功先例,以香港地鐵為例,參與地鐵建設的企業享有沿線土地的優先開發權。

“地鐵建設投入巨大,建設周期長,因此回報比較慢,但是地鐵建設可以直接帶動沿線樓盤價格的南投房屋二胎上漲,如果綠地參與地鐵沿線地塊開發,就可以從中獲利。”上述房地產研究人員表示。綠地在投資地鐵產業的同時,先期已經介入參與地鐵沿線區域的城市綜合體的開發及配套服務設施,這或成為增加營收的一個重要渠道。

在房地產市場行情並不樂觀的情況下,龍頭房企正在紛紛探索多元化業務。上述房地產研究人員認為,綠地借力地鐵投資,將帶動沿線住宅和商業地產價格上揚,今後會成為其業績的持續增長新動力。同時,隨著佈局多元化,產業協調效應帶來的優勢也會越發明顯,通過和申通地鐵、上海建工等企業合作,也能增強產業鏈整體競爭優勢。



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-15/09265961302058190815166.shtml

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銀行房屋二胎任何問題免費諮詢武漢今有暴雨伴雷電來襲 出行請避開易漬水路段

  (記者嚴華、肖夢吟 通訊員高山、武中氣、趙昭炘)昨日下午,武漢市應急辦發佈消息稱,今天武漢將有一次暴雨天氣過程發生,要求相關部門為此做好應對準備。

  據記者瞭解,天氣預報預計今天的雨量至少是暴雨級,漢陽王傢灣、解放大道單洞門、頭道街、武勝路電車公司、琴臺大道漢陽兵工廠、雄楚大街部分路段、文化大道三環線路口、青山21號公路石化南門等局部地段及部分下穿涵洞有可能會出現短時漬水現象,對市內道路交通將造成一定影響。

  武漢市水務局相關負責人昨日表示,市、區水務部門相關人員已經按照相關應急預案的要求提前采取瞭防范應對措施。屆時各個重要地段也都會有專人巡查值守,以及時應對相關情況,力爭將暴雨影響降到最低。

  水務部門人士同時提請廣大市民和司機朋友註意當天的交通信息,盡量繞行上述易漬水路段。

  據武漢氣象臺預計這場降雨過程至少持續3天,具體為武漢今天白天,陰天有大到暴雨,並伴有雷電,18℃-24℃,偏東風2到3級。今晚到明天,陰天有中到大雨,17℃-21℃,偏北風2到3級房屋增貸二胎。後天開始,受高空偏北氣流控制,天氣開始轉好,以多雲為主。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07434125974.shtml
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樓市開局多項指標不樂觀 投資增速連續下滑

房貸2胎要找那間銀行



昨天,國傢統計局發佈瞭今年前兩月消費投資等經濟數據,樓市多項重要指標下行態勢未改。除一線城市外,其他城市商品房銷售量價數據尤不樂觀。今年前兩月,全國固定資產投資同比增長13.9%,增速較去年全年下滑1.8個百分點,其中,全國房地產開發投資同比增長10.4%,增速比去年全年回落0.1個百分點。至此,房地產投資增速連續12月出現下降。在市場人士看來,當前經濟下行壓力依然較大。

??各項數據均不樂觀

??數據顯示,2015年前兩個月全國房地產開發投資8786億元,同比名義增長10.4%,增速比去年全年回落0.1個百分點。其中,住宅投資僅增長9.1%,低於整體水平。

??房地產投資增速仍在繼續下滑的背後,是新開工面積的持續下降。數據顯示,12月,我國房屋新開工面積13744萬平方米,下降17.7%,比去年全年下降7個百分點。其中,住宅新開工面積下降19.8%,比去年下降5.4個百分點。

??“一方面,受春節因素影響,開發商前兩個月基本處於停工狀態;另一方面,去年很多房企均未完成銷售目標,資金受限。”浙江一傢大型開發商副總裁分析說。

??萬通控股董事長馮侖認為,住宅從總量上來說全國已經飽和,快速開發銷售的時代已經結束。

??土地市場也驗證瞭這一點。12月,全國房企土地購置面積2773萬平方米,同比下降31.7%;土地成交價款699億元,下降30.2%

??樓市政策基調已定

??政府工作報告提出,要“穩定住房消費”“堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展”,這無疑為今年的樓市調控政策奠定瞭基調。

??從分類指導政策看,三、四線城市將出臺傾斜性政策盡快去庫存;一、二線城市由於庫存壓力相對較小,政策放松的口徑相對小於三、四線城市。

??二胎房貸銀行 玉山怎麼貸款比較會過件上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦表示,各地采取公積金貸款調整、信貸調整,甚至退稅等政策,均可刺激當地的住宅消費。億翰智庫認為,隨著降息、降準政策的落實,疊加限購、限貸松綁,或促使房地產市場逐漸觸底回暖。

??一線城市仍然“堅挺”

??12月份,全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現“兩位數”負增長。其中,銷售面積下降17.8%,比去年全年跌幅擴大8.7個百分點;住宅銷售額下降16.7%,跌幅擴大8.9個百分點。

??但北上廣深一線城市樓市“堅挺”。截至2015年前10周,世聯行(24.23,2.20,9.99%)監測的33個全國重點城市中,一線城市住宅成交面積累計達571.49萬平方米,同比增長26.13%。其中,北京上漲24.45%,上海上漲13.43%,廣州上漲3.48%,深圳狂漲132.02%

??“全國房地產市場分化將進一步凸顯。從數據來看,一線城市已初步呈現止跌企穩態勢,31日降息後,一線城市止跌企穩態勢有望進一步確立;二線城市量價仍呈下行趨勢,但受降息等政策利好驅動,降幅有望逐漸收窄;而三、四線城市由於庫存絕對值高、需求有限,降息對其影響較小,止跌企穩的可能性不大。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析稱。

??價格方面,2月全國288個城市的成交價格指數持續下滑。業內人士認為,房價仍然處於下降通道。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/07425981569700805788316.shtml

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內容來自sina新聞

珠海將開通至北京桂林高鐵? 廣鐵集團澄清目前未確定

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??近日有傳聞稱,鐵路部門將在7月1日調圖,調圖後,北京西至廣州南的D923次高鐵動臥將延長至珠海站,原廣州南至桂林北的D2368/7次也將延長到珠海首發,這意味著廣珠將開通跨省長途車。對此,廣鐵方面澄清,目前調圖方案還沒出來,一切要等方案確定。

??近年來,從官方到民間都多次呼籲延長廣珠城軌從而開通珠海跨省動車。目前,珠海人做動車去省外,仍必須在廣州南站轉其他高鐵,出行極為不便。政協委員陳明金今年在全國兩會上建言,廣珠城軌的性質與全國高鐵一樣,均采用動車組,在設計施工時已經考慮將來納入全國高鐵網的可能,應盡二胎房屋借款快開通珠海到北京等長途動車,以促進澳門、珠海與全國的經貿與人員往來。

??有業內人士表示,今年春運開始推出的高鐵動臥在線路和票價方面更加靈活,比其他車次的市場化意味更加明顯,因此,率先開通珠海至外省的高鐵動臥是有可能的。


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二胎借貸利率



新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/16495992216651368809246.shtml

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內容來自sina新聞

萬達商業上市首日一度大跌近9%

??新浪財2胎房貸 2胎房貸利率比較任何問題免費諮詢經訊 12月23日消息,港股集資王萬達商業今天上市,早盤平開後下挫跌破發行價,一度大跌近9%,尾盤跌幅收窄,收跌2.6%,報46.75港元,成交35.88億港元。市場人士指出,上市日期臨近聖誕假期,投資氣氛已轉弱。

??據《華爾街日報》,以每股48港元的價格衡量,該公司並不便宜。該公司今年上半年出現負現金流,資產收益率僅有1.1%。今年該公司豪華酒店的入住率不到60%,每間客房收入降至69美元,較2011年低4%。(谷雲)

??萬達商業在10:35出現大手賣出, 成交量為25.0萬,成交價為港幣48.0, 涉資1200.0萬。

??萬達商業認購階段受到投資者歡迎,以48港元接近上限定價,集資額達288港元榮膺今年港交所“集資王”。分析人士指二胎借款利息出,投資者青睞萬達的主要原因之一,是該股市值龐大,超過2000億港元,預期上市後很快會納入MSCI及富時指數,屆時將被指數基金及其他大型基金買入投資組合中,因此不少投資者已預先部署。

??董事長王健林出席上市儀式時表示盡管房地產被視為“夕陽行業”,仍看好公司發展,並預計內地將繼續降息及降準。按此前胡潤的測算,若萬達商業地產股價漲30%,則王健林超過馬雲成為內陸首富。按今早萬達商業地產股價表現,王健林沒能超越馬雲成為首富。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-23/16555953080175884547641.shtml

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2015年樓市政策大預測 一線城市或松綁限購



??預測1:一線城市松綁限購

??出臺可能性:

??2014年,全國各地開第二順位缺錢急用哪裡借錢啟樓市限購令松綁模式,本輪調控中出臺限購令的46個城市,如今僅剩北、上、廣、深及三亞5城堅守,其他41城已陸續松綁,樓市的“限時代”即將退出歷史舞臺。

??一線城市松綁限購的消息不斷傳出。2014年年底,網上傳言上海將於2015年3月31日前取消住房限購政策,當天A股地產股全面上漲,直至上海市政府新聞辦公室官方微博辟謠,傳言才告一段落。

??但人們還是相信,2015年一線城市很有可能松綁限購。合富房地產經濟研究院院長龍斌日前表示,一線城市的限購措施很可能在上半年作出調整。中國社會科

學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為,在房地產市場下滑的背景下,2015年各級政府將密集推出救市政策,限購政策有望全面退出。

??對樓市提振:

??從2014年松綁限購的41個城市的反應來看,有些城市對樓市成交有明顯的提振作用,有些城市則表現平平。

??不過,2015年的市場環境和2014年有所不同,現在市場信心有所恢復、需求釋放、成交上升、房貸寬松,在這種情況下,松綁限購將會產生錦上添花的效果,改善和投資需求會進一步釋放,樓市成交將更加火熱。

??預測2:降息、降準

??出臺可能性:

??在我國CPI持續回落、PPI連續33個月下降的背景下,不少機構發出警告:中國陷入有史以來最嚴重的通縮局面。國務院參事室特約研究員、國傢統計局前

總經濟師姚景源接受采訪時表示,從目前的數據來看,我們還沒有陷入通縮,但是2015年CPI有可能出現負增長,我們確實要高度警惕通縮壓力。

??面對通縮,最好的辦法是降低利率,增加流動性,刺激投資。因此,人們普遍認為,2014年的降息,預示著中國開始進入降息、降準周期。交通銀行金融研究

中心近日發佈的《2015年中國宏觀經濟金融展望報告》預測,2015年上半年不排除小幅降息的可能,2015年存款準備金率仍可能會有1-3次、

0.5-1.5個百分點的下調。

??對樓市提振:

??2014年樓市陷入泥潭,其中一個重要原因就是銀行收緊銀根,房貸難度加大;同樣,2014年年底樓市回暖,也與房貸松綁密切相關。

??由此可以判斷,目前最能影響樓市走勢的就是房貸。假如2015年持續降息、降準,那麼流動性充足,銀行的放貸額度充足,房貸將會更加寬松,成交將有可能保持2014年第四季度的勢頭,房價很有可能進一步上升。

??上海交通大學上海高級金融學院副院長朱寧教授認為,資金成本降低和資金面寬松對樓市和股市都有一定的提振作用。

??預測3:限貸繼續松綁

??出臺可能性:

??2014年9月30日,央行、銀監會發佈房貸新政,限貸開始松綁:不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認定上提出,對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

??在要保持樓市平穩前進、更加市場化的前提下,限貸繼續松綁的可能性很大。據瞭解,自1月4日起,農業銀行、中國銀行和花旗銀行針對北京地區的特定購房人

給出瞭最低8.8折的房貸利率優惠;2014年12月31日,北京住房公積金管理中心發佈該地區公積金貸款調整政策,2015年1月1日起,借款申請人購

買政策性住房或建築面積90平方米(含)以下的首套自住住房,個人貸款最高額度調整為120萬元。這些,都是限貸繼續松綁的預兆。

??對樓市提振:

??目前中國房價高企,按揭購房占比越來越高。假如限貸繼續松綁,更多的人可進行按揭購房,買傢可享受到更高的利率優惠,無疑會大大提升買傢的購房欲望,刺激樓市成交提升。

??利空!

??預測1:不動產登記

??出臺可能性:

??2014年12月22日,中國政府網全文公佈《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》),將從2015年3月1日起施行。

??對樓市沖擊:

??《條例》的出臺讓不少人看衰樓市。SOHO中國董事長潘石屹在微博上稱,若實施不動產統一登記,房價馬上會跌。

??中央財經大學經濟學院副教授蘭日旭同樣認為,不動產登記從條例制定到執行,對樓市將產生遞進式的“漣漪效應”。初期會顯著影響市場主體特別是擁有多套房

業主的預期,在施行過程中,其威力會真正顯現,特別是短期內將增加存量房供應,像北京等還沒有放開限購的城市,房價可能會繼續下降。

??不動產登記制度一旦落實,會因為輿論導向等因素帶來較大的市場震動,其中最典型的就是會放大該制度的威懾力。

??至於反駁的聲音,僅僅從市場本身反駁,認為房價走勢直接決定於供求關系,而不是《條例》。

??預測2:房產稅

??出臺可能性:

??《條例》的出臺,引發人們延伸性思考:這是不是為房產稅出臺奠定基礎,房產稅會否隨之而來?蘭日旭認為,不動產登記將為樓市進行市場化調控提供基礎數據

和信息,掌握瞭存量房、出租房信銀行貸款試算息,將為下一步推開房產稅提供條件,真正發揮市場配置住房資源的作用,實現供需結構優化。

??不過,《條例》要到2015年3月份才施行,房產稅難以在短期內出臺。亞太城市房地產研究院院長謝逸楓明確表示,房產稅2015年開征沒戲,也不會有試點。

??2014年年底,財政部財政科學研究所原所長賈康表示,從具體時間表來看,2015年房產稅應該進入立法程序,如果2016年能夠完成立法,2017年房產稅將正式依法全面實施。

??對樓市沖擊:

??在各種政策都無法抑制房價飆升時,準購房者一直寄望房產稅出臺,認為房產稅出臺才能真正沖擊高房價,導致房價下跌。市場也一直認為,房產稅是眾多調控房價手段中的“大招”,將導致房地產投資需求大為萎縮,令樓市從供不應求轉入供過於求階段,房價下滑。

??財經評論員葉檀認為,房產稅出臺將會令房價立馬下跌。房產稅是對付房地產投資的“撒手鐧”,增加房產持有成本,將迫使風險厭惡型的投資者離開樓市,投資者離開,房價自然下行。

??雖然認為房產稅會降房價的觀點是主流,也有人認為房產稅不會令房價下跌,清華大學經濟管理學院教授周立認為,房產稅不一定可以抑制投資投機需求,反而可能使房價上漲。









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-11/08125959834020375479550.shtml

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