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  2013年以來，以佳兆業、泰禾集團(12.25, 0.07, 0.57%)等為代表的房企紮堆一線城市，並創下多個地王紀錄。

  其背後的邏輯是，房企豪賭一線乃至熱點二線城市房價仍將上漲。北京蘭德咨詢總裁宋延慶認為，房企進軍一線城市應謹惕豪宅化開發，選擇城市和項目的能力是關鍵，同時要看市場佈局和產品結構的均衡性。

  一線城市房價依然領漲

  9月2日，中國指數研究院[微博]發佈的"2013年8月百城房價指數報告"顯示，8月份全國100個城市(新建)住宅平均價格為10442元/平方米，環比7月上漲0.92%，連續第15個月環比上漲。

  業內資深專傢顧雲昌認為，一線城市房價持續上揚主要是由供求矛盾造成的，雖然投機性需求已基本排除，但土地資源稀缺，人口大量湧進一線城市，造成供應量有限，需求量膨脹；一線城市過度聚集的行政資源、經濟資源、教育資源也吸引瞭一大批外來人口的流入。

  據上海易居房地產研究院9月2日發佈"2013年8月份典型城市土地成交報告"指出，8月份，上海、北京、廣州、深圳等十個典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元，同比增長151.4%，已持續11個月同比正增長。

  近期各地土地市場熱度不減，一二線城市土地競爭激烈，溢價率不斷提升。一線城市房價的上漲與開發商回歸一線城市拿地存在著一定的聯系，如北京孫河、夏傢胡同、臺湖等熱點地塊，"面粉價格高過瞭面包"客觀上也推動瞭房價的上漲。

  同策咨詢研究部總監張宏偉表示，以一線城市為代表的重點城市成交量的增加以及房價的環比上漲，結構性地瞭帶動全國房價繼續堅挺，並將保持微漲。

  房企紮堆一線豪賭

  一線城市樓市供不應求，引得標桿房企頻頻出手，購地金額居高不下。據中原集團研究中心監測，8月份十大標桿企業拿地金額已達266億元，獲得的權益可建面積達到瞭508萬平方米。今年前7月購地城市主要集中在一二線城市。

  "一線城市房價一定不會跌。"泰禾集團董事長黃其森一語道出房企一線拿地的豪賭心態。數據顯示，泰禾集團上半年豪擲60多億在北京連拿4塊地。黃其森稱，回歸一線城市已成為眾開發商的共識。

  佳兆業在2013年的中報中透露，今年以來，已斥資86.5億獲取土地儲備125萬平米，其中66億投向廣州、上海、深圳和杭州。公司高管樂觀表示：希望在一、二線城市有大的跨越。

  主攻二三線城市的恒大地產，進入北京等一線城市也成為其下半年的戰略目標。北京今年首宗"限房價競地價"地塊，9月4日被恒大以40.4億的總價奪得，溢價率58.2%。

  "目前整體來說，樓市量價均居於高位，而開發商的資金情況明顯好於往年，回歸一線城市是基於市場的被動選擇。"北京中原地產研究總監張大偉認為，從短二胎房貸 辦理二胎房貸銀行有哪些任何問題免費諮詢期來看，一線城市對於房企像是避風港，是開發商紮堆回歸的原因。

  "避風港"仍有風險

  "現在一線城市，房企開發豪宅化的惡風愈刮愈重，房價上漲過快，必然會出現問題。"宋延慶告訴記者，開發商進軍一線城市需謹慎。

  張大偉指出，不少"地王"項目的土地成本占房價的平均比例已接近50%，高者達60%，如果再加上其他成本等，這些高地價項目的利潤率已低於10%，這就逼迫拿地企業不得不開發豪宅以應對成本高企的壓力。

  以北京孫河區域為例，7月23日中糧地產(4.02, -0.04, -0.99%)以約4.8萬元/平方米的樓面地價拿下HIJ地塊。"這就是一場賭博，房價上漲，贏瞭就享受高收益，輸瞭錢就砸這塊地上瞭。"一傢民營房企高管疑惑地說，龍湖孫河項目才賣6萬/平方米，明後年，中糧能賣到12萬平方米嗎？

  值得註意的是，對房價走向影響巨大的調控政策面臨諸多變數。"近期有關樓市調控走向長效調控機制的論調頻頻出現，顯示出相關部門對於房地產未來走勢的擔憂。"同策咨詢總監張宏偉稱。

  顧雲昌認為，開發商進入一線城市最大的風險就是地價太高，再加上未來的調控政策不確定，房企應結合自己的戰略定位和綜合實力進行考慮。

  萬科便有自己規避風險的策略。總裁鬱亮對記者表示，對於地價已經太高的區域，萬科會選擇回避，不會非要在一線城市拿地。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/08122403793.shtml

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