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內容來自sina新聞

土地增值稅或難根治高房價 房企避稅各自有招

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  "難征"土地增值稅

  土地增值稅原本是為瞭防止開發商一味囤地而不開發,導致土地資源的閑置和浪費而設立,但在實際執行中,房企不但尋找各種途徑規避稅收,稅務機關的彈性征收,也使得土地增值稅存在監管"漏洞"

  土地增值稅近日成瞭各傢媒體關註的焦點問題。這源於央視11月24日的曝光,央視《每周質量報告》稱,萬科、富力、SOHO中國等45傢房企8年欠繳土地增值稅超3.8萬億元人民幣。

  報道引發瞭一場"口水戰",11月25日晚間,包括萬科、華遠、金地、萬通、金隅、首開在內的多傢上市房企紛紛發佈公告予以澄清。

  華遠地產董事長2胎代墊任志強(微博)也連發數條微博,痛批央視"愚蠢無知",並表示正在研究如何公開起訴央視的事宜。他認為:"土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種,不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。"

  眼看"欠稅門"事件愈演愈烈,國傢稅務總局有關負責人11月26日回應稱:"有關人員對欠稅數額的推算,方法是不正確的,對稅收政策和征管方式存在誤解、誤讀。"

  中國政法大學民商經濟法學院財稅金融法研究所所長劉少軍告訴法治周末記者:"3.8萬億元在計算方法上可能有一些問題,但土地增值稅欠繳的現象確實是存在的,房企在繳納土地增值稅時也會做一些避稅的處理。"

  "對房地產行業而言,合理避稅是行業公開的秘密,但是通過簡單疊加,推算出來的天文數字則明顯欠妥。"中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受本報記者采訪時說。

  即便多位業內人士指出3.8萬億元的數字有些虛高,但土地增值稅存在漏繳、欠繳、征管困難等問題卻是不爭的事實。

  房企避稅各自有招

  "土地增值稅從制度設計上看比較合理,但實際征管過程中卻存在著困難。"這一點在地方土地局任職的章林曉深有體會。

  韓長吉表示:"土地增值稅較為復雜,對稅務部門的征管能力要求很高,企業有合法避稅的權利和漏稅、逃稅的沖動,這就更加瞭劇土地增值稅征管的困難。"

  按照土地增值稅的計算公式:應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的"增值額"為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的餘額,而增值額越低所使用的稅率也越低。

  東北財經大學財稅學院吳旭東教授告訴法治周末記者:"房企有兩種方式來避稅--一種是降低銷售價格;另一種方式是增加扣除額。"

  章林曉對此很有感觸:"房企銷售的時候可以虛讓價格,例如報價1.8萬元/平方米,但實際價格為2萬元/平方米,差額部分以裝修的形式體現。"

  "扣減的成本很多,稅務機關很難核算,大的房地產企業在多地都有項目。"章林曉介紹說,"北京的房價漲得快,為瞭避免土地增值稅超額,開發商可以將北京的扣除額做大,將其他地區的成本做小,在公司內部這種操作是很簡單的。"

  在項目竣工結算前由於涉及到成本確定等原因,而無法計算土地增值稅,這樣一來土地增值稅便有瞭合理拖欠的理由。

  "根據土地增值稅條例及其細則規定,土地增值稅實行預征,等到項目終瞭進行清算,多退少補,因此繳納需要很長的周期。"章林曉告訴法治周末記者,"出於種種考慮,有的房地產企業利用推遲工程的竣工時間等方式,使土地增值稅遲遲不能清算。"

  註冊會計師鄭繼來告訴法治周末記者:"對於符合清算條件而不清算的房企,稅務部門可以參照當地的行情對成本進行核定,但核定成本的數據往往掌握在其他部門手中,稅務機關難以獲得。"

  "土地增值稅有其特殊性,對於工程的評估、清算需要非常專業的知識,而稅務部門人員在這方面大多是'門外漢'。"在鄭繼來看來,人才的缺乏也造成瞭土地增值稅征管難的局面。

  征管彈性源於執行困難

  "按照稅收征管法律規定,所有稅收必須應收盡收,但事實上稅務機關對於土地增值稅的征管是有彈性的。"鄭繼來告訴記者。

  據國稅總局有關負責人介紹,2007年,全國土地增值稅收入同比增長74.3%;2008年增長33%;2009年增長33.9%;2010年增長77.6%;2011年增長61.4%;2012年增長31.8%;2013年1至10月,組織收入2710.78億元,增長22.2%。

  從數據不難看出2007年和2010年兩個財年的土地增值稅收入增長較快,而此後的兩年到三年中會出現一個明顯的放緩,這背後是何原因?

  記者發現,2006年12月底,國傢稅務總局發出《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,要求各地稅務部門嚴格進行土地增值稅清算。2010年5月,國稅總局再次發文,要求各地進一步做好土地增值稅的清算工作,文件中再次增加對開發商避稅的應對措施。

  章林曉表示:"土地增值稅這些年執行的情況很不好,2007年為瞭對房地產市場進行調控,國稅總局打響瞭土地增值稅嚴格征管的第一槍,當年土地增值稅增長比較快,隨後增長速度很快下降,2010年的情況也大致相同。"

  土地增值稅清算條件分兩類:一是必須清算的情形,包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。二是稅務機關可要求清算的情形,包括已竣工項目轉讓面積超過85%、或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的;取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人註銷登記的。

  鄭繼來表示,各地稅務部門都有任務,為瞭長期保持一種勻速的增長,在稅收任務完成的情況下,並不會急於清算土地增值稅,換句話說征管的力度是有彈性的。

  "執行起來太復雜,操作性差,執行起來成本太高,以2007年和2010年為例,稅務部門集中精力對土地增值稅進行清算,其他方面的人手就會不足。"章林曉認為這樣的做法並不具有可持續性。

  土地增值稅難以根治高房價

  土地增值稅究竟會對房價起到怎樣的作用,各方的觀點不一。

  "土地增值稅設立的初衷是為瞭防止開發商一味囤地而不開發,導致土地資源的閑置和浪費,意在促使開發商加快開發周期,更好地滿足市場需求。"中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為,"目前來看,土地增值稅並沒有很好地體現其價值。房企要繳納的稅費越多,房企避稅的想法就越強烈。"

  鄭繼來認為:"如果嚴格按照規定征收土地增值稅,房地產企業的現金流會緊張,開發商捂盤惜售的現象會得到遏制,從而抑制房價。"

  不過,中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江有不同看法:"即使地方稅務機關努力在征收土地增值稅,在供求失衡的情況下,相關稅負最終還是會轉嫁到購房者身上,直接或者間接助推瞭房價的上升。"

  劉少軍同樣表示:"從房價的角度講,土地增值稅畢竟是價格的構成因素,從長遠的趨勢看是會推高房價的。"

  財政部數據顯示,2012年中國房地產總體稅收首次突破萬億元大關,占地方總體財政收入的比重進一步提升至16.6%。

  任志強曾在接受媒體采訪時表示:"2008年,我們調研瞭北京等一線大城市的70個項目,發現地價大約占到平均售價的一半多一點,大概是54%至55%的比例,再加上25%的所得稅、增值稅,包括地價和各種稅費在內的成本可能占到房價的70%左右。"



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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/08062522585.shtml

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