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二線城市寫字樓危局:昆明樣本
經歷瞭幾年間大規模城中村改造，昆明形成瞭商業物業的空前供應洪峰，其中寫字樓的海量供應，讓眾多在昆明的開發商不免膽戰心驚。
此前世邦魏理仕為中國房地產報獨傢提供的中國辦公樓實情調查顯示，通過對多個二線城市過去的年平均吸納量測算，若要市場消化2014年至2018年4年內的寫字樓預期供應，天津、沈陽、重慶等高風險城市需用時60、25及20年；深圳、成都、武漢、南京、青島也以10年以上的去化周期，成為中等風險城市。
而在昆明這座人口700餘萬的西南二線城市，2013年寫字樓供應量達到瞭1858萬平方米，加上2014年和2015年的預計新增供應量，這三年的寫字樓供應將達到2600萬平方米，平均每人可以分到3.7平方米的寫字樓。
面對寫字樓供應洪峰，開發商應當如何應對？一個700萬人口的城市，如何消化如此體量的寫字樓？已經進入市場高危博弈期的昆明寫字樓市場，正在尋求自己的答案。
市場供大於求 高危博弈期已現
"昆明的寫字樓市場現在確實不太樂觀，毫無疑問是供過於求瞭，而且是比較嚴重的供過於求，主要原因是搞城中村改造。"5月8日，雲南財經大學教授周大研在接受中國房地產報記者采訪時直言。
中國房地產報記者從昆明市住房和城鄉建設局獲悉，經過幾年的城中村改造，昆明382個城中村中已有229個城中村改造項目進入瞭市場。而一方面是順應政府的要求，另一方面是開發商自身的戰略，每一個城中村改造都少不瞭城市綜合體的身影，而每個城市綜合體都必然有寫字樓。
中國房地產報對2014年昆明主城和呈貢新區的樓盤進行匯總和不完全統計，昆明在建或規劃建設的含有寫字樓的項目達到95個，昆明的每一個綜合體都配有寫字樓，還有一些項目為純商務寫字樓，包括螺螄灣中心、盛唐城、紅星國際廣場、雲錫·金地、中豪國際廣場、七彩雲南汽車融資貸款·第壹城等項目。其中在建的大體量寫字樓有88萬平方米的人民路壹號廣場，70萬平方米的萬達·昆明雙塔、超過100萬平方米寫字樓面積的潤城廣場、80萬平方米體量的呈貢湧鑫哈佛中心、50萬平方米的毅人財富中心等。
預計到2017年，昆明將有150個城市綜合體建成。在城市綜合體的浪潮之下，昆明寫字樓的供應也達到瞭歷史的高峰。目前昆明在建、待建綜合體總體量9200萬平方米左右，如果按照寫字樓業態占城市綜合體總體量的10%~15%來計算，昆明在建樓盤的寫字樓體量應在920萬~1380萬平方米左右。而據風之鈴地產研究中心統計數據顯示，2013年昆明寫字樓供應量達到瞭1858萬平方米，而2014年和2015年新增的寫字樓體量預計也將達到853萬平方米。僅這三年的寫字樓供應就達到2600萬平方米的驚人體量。按照昆明700萬人口數量，每人可以分到3.7平方米的寫字樓面積。
這其中，尤以近年來樓市開發的主力片區南市區和西市區供應量最大。2013年～2015年昆明寫字樓供給分佈：市中心231萬平方米，東市區211萬平方米，西市區500萬平方米，南市區1089萬平方米，北市區267萬平方米，呈貢新區413萬平方米。
"如此龐大體量的市場供應，消化仍需要一定的時間，當洪峰到來的時候，市場需求不能吸納整個市場的供應，整個市場就會發生變化，競爭也將更為激烈。"紅星地產昆明公司總經理助理兼營銷總監鄭嵐向中國房地產報記者坦言。紅星美凱龍集團在昆明的西山區正在開發的紅星國際廣場，體量達120萬平方米，也將有數十萬平方米體量的寫字樓面世。
"現在壓力很大，未來也不可小視。"綠地香港集團助理總裁許文珉在綠地雲都會開盤現場也對外稱，"開盤貨包不大，以試水為主，寫字樓不比住宅，壓力不小。"
市場需求不可能如供給一樣放量暴漲。盡管有面向東南亞、南亞的"橋頭堡"戰略，盡管昆明的經濟與商業這幾年經歷瞭快速的增長和擴張，來自全國的資金和企業正在湧入這個新的希望之城，但商業的擴張和商務需求的增長仍然遠遠追不上昆明寫字樓放量的速度。2014年的昆明寫字樓市場顯然進入瞭一個高度危險的博弈期。
供應洪峰將至
開發商轉型求突圍
與北、上海等一線城市甲級寫字樓租金連續數年上漲、空置率保持低位，市場供應一棟難求的局面不同，昆明這樣的二線寫字樓市場則不容樂觀。
除瞭昆明，長沙在未來三年的寫字樓市場新增供應量將超過現有存量三倍以上，面臨較大的去化壓力。天津尤其是濱海新區更是存在大量供應。
寫字樓市場供應量大，但符合客戶需求的寫字樓並不多。在大量過剩的隱憂下，寫字樓的轉型也提到議事日程上來。
"前一段時間，我也在看寫字樓，看瞭不下10個，但看下來一個都不滿意。說明雖然數量多，但做得好的不多。"周大研告訴中國房地產報記者。
"關於寫字樓，我可以說出50個專業上的問題。如果把這50個專業上的問題解決瞭，我不相信寫字樓不好賣。反過來，如果50個問題隻解決瞭10個，做出來就多瞭40個缺點，就必然賣不好。"
鄭嵐則認為，面對瞬息萬變的市場，如果仍然以傳統模式進行銷售，那麼也將沉溺在市場中。此前紅星集團在全國進行的前期調研發現，在市場動蕩時期，優質物業所受到的影響是相對較小的，並且在整個區域依舊占有市場。隻有經過精心設計的優質物業，才能更好地占有任何一個非常時期的市場。包括物業品質、項目配套、品牌服務等多個方面，均是吸引消費者買單、突圍市場的核心競爭力。
而在另一傢目前在昆明市場正在開發寫字樓項目的開發商眼裡，準確定位細分市場，則是另一條突圍路徑。
開發潤城項目的雲南龍宇房地產民間二胎代償費用開發有限公司總經理助理關德明告訴中國房地產報記者，在開發建設過程中對上海陸傢嘴(600663,股吧)、北京金融街(000402,股吧)、重慶江北嘴金融區的考察發現，在復合型國際金融區中，寫字樓的功能和定位應有所差別，不僅要有能滿足世界500強企業入駐的標準5A寫字樓，也要有給中小企業入駐的寫字樓以及SOHO、LOFT等等衍生產品。客群目標定位到更為精準的細分市場，才能在昆明本地的CBD區域不僅形成寫字樓建築體的集群，更做到產業集群的形成。
周大研認為，未來寫字樓市場的主要需求，將會是中小微企業。在中國經濟依然保持7%的增長的情況下，加之我國現在對民營企業的註冊門檻也大大降低，中小企業會像雨後春筍般湧現出來。"這種中小微企業能夠購買或租賃的寫字樓規模有限，一傢企業也就是幾百平方米，一千平方米以上就叫大企業瞭。這種中小微企業對量需求很小，必然會出現量的供過於求。"
"在供應洪峰之下，需求的結構也在發生變化。"周大研稱，在大數據、雲計算和大物流的時代，寫字樓要求是高精尖，未來企業對寫字樓的智能化的要求會很高。企業在寫字樓裡面要做的事情，不是簡單地辦辦公，未來寫字樓應該是一個創業的、創富的場地。如果開發商意識到這一點，不需要做太大、太高端、硬件上太貴的寫字樓，但細心研究產品和客戶的需求，價廉物美高智能，這樣的寫字樓還是有前途的。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-26/07562747180.shtml
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