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一位財稅專傢眼中的土地增值稅
內容來自sina新聞
我看到的數據說這八年間征收的數額是0.8萬億，但是稅務機關為征收主體，它的成本支出以及花費的工作量有多少，我覺得有關人員和稅務機關裡應該做一個衡量。在現實生活中，這個稅並沒有像原來制定它的時候有那麼美好的願望，能調節收入嗎？能抑制房價嗎？這個客觀上是無法達到的。有研究表明，土地增值稅與房地產銷售情況好與壞也沒有任何的關聯性，也就是說它既達不到額外的目的，也沒有把稅收上來，才導致現在大傢你說你的理、我說我的理的一個混沌不清的狀態。
根據實務操作的經驗，說土地增值稅完全清繳真的能補到多少稅，我認為也不見得。除非是按預征率交的少，或者是增值額度確實很高，而且成本真的就那麼低，在中國目前宏觀調控這個大環境下，中國的房地產企業當中真的有很多這樣的情況嗎？我表示懷疑。真正去清算，能夠征上來的稅收如果真的有3.8萬億，稅務局加班加點也會弄，因為今年稅收這麼緊張。況且還要一個個案例、一個個項目去具體審核，因此我估計沒有那麼大的空間。
2008年，全國開展房地產企業的清理稅收的大檢查，發現房地產開發商在建安成本方面，讓街道企業開出很多發票，有的可能不是那麼真實的。這是一個現實的問題，現在開發商基本上都會利用各種合法的或者灰色的地方，把開發的成本、費用做得很高。稅務機關怎麼審核扣除項目，這是很大的難度，也是很復雜的工作。我們征稅也得講究成本和效益，稅務機關工作人員付出的勞力和他征到的稅款也有一個比例的問題。
初衷是好的，但現實是從1993年到現在二十年瞭，國傢稅務總局、財政部多次發佈文件：《關於加強土地增值稅征管工作的通知》、《關於進一步加強土地增值稅征管工作的通知》等，始終未見成效。
有些房地產開發企業尤其是上市公司，他們願意應對這種挑戰、直面這樣的質疑，可能是他們自己做的合法性能夠達到一定程度。現在整個環境是納稅人本身行為的合法度達不到要求，所以履行納稅義務方面有欠缺。或者因為自己的合法度不夠，導致稅務機關有更大的空間，當納稅任務比較重的時候，他會通過催繳或者稽查、審核的方式來要求企業，其實有的時候企業也得是屈從於這種結果。
這個稅收征收計算的方式是相當復雜的。房地產企業取得的收入，按照它的增值率來計算稅率和稅金，但並不是按照企業所得稅的一個納稅年度來做，而是按照單個的項目。土地增值稅總體上以"預征+核征"為主，企業有一個合理的在稅法范圍內的活動空間。比如有一些房子他不去賣，或者留一些，不讓這個清算條件發生。
向樂居深度報道爆料：QQ457897671
在央視報道的土地增值稅問題上，我覺得不應該過多指責房地產企業的行為。實際上有兩個問題是可以探討的：第一是法律嚴肅性的問題，法律制定的初衷和它實際效果的差異有沒有引起足夠的重視，這是一個很好的例子；第二，其實土地增值稅在執行沒多長的時間就有不同的聲音，因為它和其他稅費有重合的地方，大傢有的說要改，有的說要廢，到目前來講，這個法律能在爭議聲中存續二十年，也是一個奇葩。央視的報道也是說明這個問題的存在，這是它最大的價值。
新浪樂居深度報道記者@餘舒虹/文
作為財稅方面的律師，我們做的就是把企業的成本費用歸集起來，告訴他們，土地出讓金一定要有收據，房地產開發的成本從一開始就要註意歸類相關性。你不僅發生瞭，還能夠有一些憑證、憑據證明它發生瞭，然後才能夠應對稅務機關的稽核或者審查。
1992年至1993年，海南開發，全國房地產開發當時是非常地火爆，土地坐地起價，地到你手裡不做任何開發，直接下傢來買增值很高，導致國傢政府看著土地市場一片亂象，也比較失控。國務院在1993年11月26日通過瞭《土地增值稅暫行條例》，目的是想通過征收土地增值的稅收來抑制地價暴漲的情況。樂居深度報道匯總》》
(本文根據新浪樂居記者對劉福元律師的采訪整理而來)新店土地貸款
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土地增值稅公關總動員》》
專傢解讀房企3.8萬億欠稅榜單：數據混亂存在重大偏差》》
樂居深度報道匯總》》
這裡面存在著立法初衷和法律實際效果的巨大差異。幾乎每一個稅種都會有這種情況，但是土地增值稅尤其突出。由於房地產開發與轉讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區對土地增值稅征收管理產生畏難情緒，還有一些地區誤信土地增值稅要停證，放松征管工作造成瞭應收稅款的流失。這是官方文件對當時問題的一個分析與陳述。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/09582513219.shtml
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