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童大煥房價下跌20% 中國經濟就承受不瞭
??房價的下跌和經濟環境有直接的關系。其實不要說房價下跌30%，我們簡單測算，房價下跌20%中國的經濟就完全承受不瞭。都是過剩，房地產的產能過剩跟其他最大的不同是房地產是不動產。房地產不動產也就意味著它的區域過剩不會轉變成為全國性的過剩，這個是最重要的。
童大煥先生演講《中國房地產即將告別草莽時代》。
??童大煥，當今國內最活躍的時評人之一，現為重慶郵電大學移通學院大煥城市化戰略研究院院長。著有《買房的革命》、《世紀大遷徙》、《窮思維富思維》、《定位中國》、《中國城市的死與生》等作品。
??房地產隻是城市化的一個副產品
??其實房地產隻是城市化的一個副產品，所以我今天的主題可能會有兩條主線，一個是中國經濟的基本邏輯，還有一個是中國城市化的基本邏輯，隻有在這兩個基本邏輯的前提下來談房地產我覺得才是靠譜的。
??今天的中國正處在一個史無前例的城市化運動中，但是城市化的規律是什麼？到底是大城市化還是小城鎮化？這是我們一直很糾結的問題。
??中國經濟這30多年的飛速發展有一些很重要的因素：1、前面計劃經濟時代把人創造的能力給束縛瞭。2、政府親力親為的這種政府公司化招商引資一
定會加快GDP的增長，甚至腐敗本身也會增加GD
P。這是很顯而易見的道理。3、城市化。中國在1998年以前我認為城市化都是被人為阻止的。我為什麼把1998年作為一個城市化運動真正的開端呢？是因為雖然上世紀80年代國務院出瞭一個文件，因為農民吃不飽飯瞭，到最後就沒有辦法，解決不瞭他們的就業，就說允許農民自帶口糧進城。但是由於城市的住房沒
有放開，其實很多地方還是很難解決居住的問題。而1998年住房自由化以後中國的城市化和房地產發展非常快，所以我把1998年作為一個分水嶺。
??回過頭來再說一個經濟的邏輯，其實2014年大傢看到瞭，我們的產能全部陷入過剩，接下來中國經濟的邏輯我認為是這樣子的：制造瞭非常多的泡沫，但是接下來要用泡沫來消化泡沫，所以會進入降息的周期，降低存款準備金率的周期，而且還會繼續加大鈔票的印制。
??城市化歷程產生巨大的補課效應
??我剛才說在1998年以前中國的城市化是人為阻止的，我把它做一個比喻是什麼呢？就像是三峽大壩一樣，把水流給攔住瞭，一旦這道大壩自動在市場
經濟條件下消融，這個水就傾盆而下。也就是說我們中國過去50年的城市化的歷程是不正常的，所以我們未來的30年，正常的城市化歷程會看起來極其不正常
———
西方國傢用80到100年時間可以自然完成的城市化歷程，中國將會用30年的時間來完成，這就是一個巨大的補課效應。這種效應一定會導致房價的落差、土地
的落差、各種權力的落差。
??房價的下跌和經濟環境有直接的關系。其實不要說房價下跌30%，我們簡單測算，房價下跌20%中國的經濟就完全承受不瞭。都是過剩，房地產的產能過剩跟其他最大的不同是房地產是不動產。房地產不動產也就意味著它的區域過剩不會轉變成為全國性的過剩，這個是最重要的。
??城市化的邏輯在哪裡？到底是小城鎮化的邏輯還是大城市化的邏輯？我們分析瞭過去50年搞的那些都是反城市化的運動，結果都沒有成功。城市化是人
口和產業的聚集才帶來效率的提高、自由度的提高，能源沒有減少，但是產出效率大大提高。比如說垃圾處理，我們現在的農民的垃圾是很難處理的，但是你到瞭城
市以後垃圾處理就可以變得廉價瞭，因為它有規模效應，同樣各種文化旅遊設施、文化娛樂設施、商業設施由於人均規模的效應就已經變得效益很高瞭。
??人類歷史上有兩種均衡方式，所謂的均衡發展一個就是說把資源往人口稀少的地方去轉移，讓它均衡發展，還有一種均衡發展是讓人口自由流動，我們采
取的是資源的方式，但是資源的方式會遭遇現實巨大的挫折，一個是不尊重規律，第二個是破壞自然。所以地緣經濟學的這個東西咱們是要服從它的，不是說我們來
違反它。“人聚財聚，人散財散。”離開瞭人錢是沒有用的。
??房地產的問題就是中國金融的問題
??中國的城市化其實到今天為止隻有36%左右。本來應該是城市化超前於工業化的，工業化嚴重超前城市化，隻能說明我們的工業是極其嚴重的過剩。
??在正常的市場經濟國傢，每年城市新增土地中應該是10%到20%是用於工業用地的，但是我們中國是40%到50%是用於工業用地的，也就是說工
業的用地量是正常西方國傢的2倍多。我們每年新增土地中用於住宅建設的是多少呢？隻有30%到40%。40%到50%是用於工業建設，很多人認為是我們的
城市化房價太高瞭，導致各個實體經濟都不務正業，說統統都去投房地產瞭，這個是一個事實，是我們看到的事實，但是事實上背後的邏輯不是這樣子的。背後的邏
輯是地方政府去招商引資，降低土地的成本、降低環境的成本、降低勞動力的成本，甚至是降低法治的成本，你走灰色管道我也不管你。
??這個招商引資所有降低的成本來自哪裡？特別是土地的成本來自哪裡？大傢想一想，政府是不會創造財富的，他隻有兩個稅收，或者是左手把錢弄到右手
去。實際上它招商引資降低地價的錢全部來自房地產這一塊兒。我們的商業用地和住宅用地，除瞭要負責保障房建設之外，還有很大一塊兒其實是用來補貼瞭招商引
資，所以才會有大量的招商引資的工業嚴重過剩。恰恰是因為房地產補貼瞭工業，導致瞭房地產價格提高，而且工業嚴重過剩，邏輯是在這裡。在這種情況下房地產
價格真的是很高，而很多工業拿地就是醉翁之意不在酒瞭，他拿地還是用來蓋房子，工業用地拿過來然後是搶建一些房子，甚至要挾地方政府，你不給我蓋房子賣我
就撤資，所以導致房地產又是大量過剩。農民或者是被拆遷戶征地都是根據房地產的用地來跟你要價的，反正這一切就是互相激蕩、互相推，咱們的房價就非常高，
地價也非常高。
??房價、地價非常高，它又以土地和房屋做抵押去跟銀行綁在一起，我們的金融就被緊緊捆在瞭房地產上面，這就是中國經濟背後的基本邏輯，房地產補貼瞭工業，導致房價提高，房地產又緊緊綁住瞭金融，所以房地產的問題就是中國金融的問題。
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??房地產分化促使資產配置要“中心化”
??盡管2014年的樓市遇到瞭全國范圍內的滯銷，甚至是降價，包括大城市、中心城區也在降價，但是有兩個大趨勢。
??政府主導基礎設施建設和房地產補貼招商引資的模式，在2014年已經正式進入尾聲。房地產是分化而不是全面過剩。有的地方還不夠，有的地方已經
嚴重過剩瞭。政府不會允許房地產崩盤，這是指不會允許房地產整體崩盤，但是任何力量都沒有辦法阻止分化。北上廣深等一線城市房價隻會在真正的市場覺醒中不
斷加速上漲。而在三、四線及其以下城市，房地產及其背後的金融行業安全軟著陸之前，就是整體的金融安全得到保障之前，北上廣深等一線城市可能一時半會兒還
不會放開限購。
??談到當前金融遇到的問題，著名經濟學傢，全國人大常委會前副委員長成思危認為主要的問題是兩個方面，一個是房地產，另外一個是地方政府債務，這兩個加起來占到瞭銀行貸款的50%到60%，如果這兩方面出現瞭問題，可能影響就會很大。
??其實地方債的背後就是房地產，地方債完全是以土地和房地產做抵押的。還有一點，房地產的整體估值下跌，不僅僅影響到50%到60%的金融本身，
不僅僅影響到房地產本身，還影響到中國所有企業的估值，其實在世界各地也是，土地和房屋是最重要的估值，除瞭極少數的企業，像可口可樂這樣子著名的品牌企
業，它的工廠、廠房什麼化為灰燼瞭，它的無形資產還在，可中國有多少這樣子的企業呢？大部分的估值都是靠土地和房屋的，所以大傢不可以小看這種房地產下跌
造成的連鎖式反應。
??接下來是我們的土地和房地產遍地黃金時代已經一去不復返瞭。過去大部分的時間、大部分的地點、大部分的地方，你隻要拿到地，開發商隻要跟政府去
拉好關系拿到地，基本上閉起眼睛來就可以賺錢。他隨便說一下，旅遊地產、養老地產，郊區什麼度假地產都可以賣出去，但是這個時代已經過去瞭，2014年開
始是房地產加劇分化的時代。
??以前政策調控來調控去非常的復雜，這個好像是住建部的一個學者說的，以前房地產的政策很復雜、市場很簡單，以後市場很復雜、政策很簡單。政策就
是逐漸退出幹預市場，但是市場的分析會變得非常的復雜、非常的專業，要想投資就要學習一點專業的知識，這個知識的大背景仍是城市化和經濟邏輯的大背景。堅
守城市化的規律和方向，在現在比較低迷的時代實現資產的優化和置換———
郊區的地產如果還有人接手的話，哪怕是割肉也要把它割掉，及時轉移到城市中心和中心城市來。有眼光的人應該要在全國范圍內配置資產，全球范圍內我暫時就不
鼓勵瞭。
??我認為中國未來的城市化必須采取收縮的模式，還不是擴張的模式。房地產收縮模式的過程中，加速向一線城市和中心城市部分集中，這個是一個大趨
勢。從去年下半年以來，大開發商紛紛向一線城市回流，拿地集中在一二線城市。我們個人的資產結構調整也應該是往那個方向，往城市中心和中心城市。像北京這
樣的地方，即使在今天如此低迷的情況下，你仍然可以買，閉起眼睛都可以買，但是深圳和廣州我就不知道瞭，有資產的可以把郊區的資產逐漸變到城市中心來。
??先有全局觀再來做投資
??如果我們還在繼續堅持今天這樣的往外擴張的城市化道路，未來，不用太久，大概10年、8年都不要，我們看到的日本的景象就是未來中國的景象。日本的景象是什麼樣子的？隨著老齡化的到來，和老人的紛紛離去，郊區的房屋大量空置沒有人住。
??而中國在1998年以來的城市化和小城鎮運動中建設的已經空置的房子，會遠遠超過日本和美國。美國大概有1點幾億套房屋，但是他們全國的旅遊地產隻有300萬套，中國人還沒有閑暇還沒有足夠多的錢就已經遍地是地產瞭，遍地是郊區養老地產瞭，所以大傢要留意這種現象。
??我一直在強調，北上廣深暫時不會放開限購，因為有一部分市代墊款2胎任何問題免費諮詢場的力量在覺醒，特別是經過2014年這一次的洗牌以後，我發現在郊區的房要麼就是不
漲，甚至在下跌，要麼就是漲得很少，要麼就是表面上有漲也沒有人接手，所以先覺醒的一批他會置換。上一輪調控就是限購、限貸的政策向郊區三四線城市流動，
現在才3年多就發現不行瞭，資本應該是比較敏銳的，很快就會湧回一線城市。而如果一線城市這個時候放開限購的話會導致房價的暴漲，而且會導致我們的軟著陸
沒有辦法進行。
??未來無論是開發商還是我們個人投資者，以前大部分的時間可能都是用來研究政府的政策，特別是開發商，可能用來跟政府打交道，以為拿到地就可以賺
錢，然後20%拿來蓋房子，剩下的30%拿來忽悠大傢買房子。未來我說要80%的時間和精力應該研究一下城市化的規律是什麼，這個是一個很重大的戰略決
策。戰略問題對瞭，其他的什麼優惠多一點少一點，利息多一點少一點，都是太小的事情瞭。要抓住重大的問題，什麼是重大的問題？什麼是根本的問題？先有這個
全局觀再來做投資，這個就是我們未來要做的事情。
??本文為嘉賓2014年12月7日演講稿，有刪節。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/15495950164625416045476.shtml
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