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2015年度十大地產金融預言
??1、不動產價格"不動"瞭
??數據顯示，2014年12月份全國100個城市新建住宅平均價格為10542元/平方米，環比、同比繼續下跌。其中環比下跌0.44%，連續8個月下跌，且跌幅擴大瞭0.06個百分點。同比下跌的城市有85個，比上個月增加瞭3個。下跌幅度也有所擴大，達到瞭2.69%，接近九成的城市房價跌回瞭一年前。
??2014年以來，政府一系列救市措施如取消限購、放開公積金貸款、房貸解禁、定向降準、以及全面降息之後，11月份市場短暫回調。但從12月份的數據來看，市場並沒有出現反彈，而隻是短暫效應的反應。
??從未來中國預期的經濟增速走向來看，由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長。屆時，盡管貨幣政策會定向寬松適度刺激宏觀經濟，樓市也會帶來客觀上的政策利好，但是，大多數城市的樓市仍然會面臨去庫存的壓力，我們預計2015年房地產市場價格將維持平價跑量的特征，市場趨向平穩。
??2、政策托底住房消費
??2014年10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，要求重點推進住房等六大領域消費。在穩定住房消費方面，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。會議明確"穩定住房消費"的說法，標志著2011年以來持續緊縮的房地產調控終於明確定調要"穩定"。同時也將住房定性為"消費"，是滿足基本居住需求，對於把住房作為投機投資的行為，同樣不鼓勵。
??此外，中國社科院12月26日發佈《中國住房發展報告》，建議政策"引導市場預期、穩定住房消費"。至於刺激到什麼程度和怎麼刺激，是根據宏觀經濟和房地產形勢的發展，采取必要的措施。最重要的是，合理引導市場預期。
??政策的導向加上市場的呼籲，我們預計，2015年，限購、公積金、稅費、利率以及融資政策均有望在2014年寬松的基礎上進一步落地。但制約成交回暖的根源在於信貸和流動性的持續緊縮，因此降息周期開啟後首套房貸利率下行將是2015年政策的最大看點。
??3、1萬傢中小房企年內消失
??數據顯示，截至2014年12月18日，2014年年內，房地產行業並購標的交易達245宗， 總價值為1210億元(包括已完成與未完成交易)，同比增長幅度約為80%。隨著並購大潮的來臨，房地產行業進入"下半場"已經成為共識，房地產行業正在向"強者恒強"的方向發展，行業集中度將明顯提升。
??2014年，房企倒閉潮在全國各地愈演愈烈，部分中小房企、專業化程度較差的房企永遠退出歷史舞臺。我們預計2015年，中國8萬傢房地產開發商將面臨一次徹底洗牌，房企資金鏈斷裂的現象將會更為頻繁地發生，將有一萬傢中小房企在年內消失。
??4、輕資產運營模式漸成氣候
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??隨著行業利潤率和杠桿率的長期下降，過去高額投資拿地、迅速轉化成銷售的傳統重資產模式，如今可能使房企面臨更大的資金和運營壓力。在此背景下，不少企業開始嘗試向輕資產模式轉型。
??2014年以來，包括萬科、保利地產、世茂房地產在內的龍頭企業相繼提出瞭"輕資產"發展的戰略轉型。萬科宣佈發展的小股操盤、社區服務等業務，保利地產[微博]發展房地產基金業務以及養老社區運營平臺。
??萬科的小股操盤屬於輕資產的一種嘗試，即以最少的占用自己的資金來達到利潤最大化。這種轉型將非常有利於公司股本回報率的提升，輕資產公司的凈資產收益率都能提高到20%以上。
??隨著利潤水平的下降和金融環境的收緊，輕資產發展模式是一個必然的趨勢。2015年輕資產運營模式將漸成氣候。
??5、一線城市限購漸進式松綁
??自從南寧打響限購松綁第一槍後，46個限購城市先後逐步放開，目前僅剩北上廣深和三亞尚在執行限購政策。
??"取消限購"的傳言從未停止，北上廣深頻頻有類似傳聞，歲末年初，上海將於2015年3月31日之前取消限購的消息廣泛傳播，隨後官方辟謠，政策短期內不會調整。
??北京、上海、廣州、深圳四個一線城市已經將限購作為調控人口規模的工具之一，短期內不可能取消。而隨著房產市場不景氣及調控政策主要向支持住房消費轉變，政策可能進行微調。2015年一線城市限購將漸進式松綁。
??6、REITS 試點跑步向前
??暫停4年後，2014年REITs(房地產投資信托基金)發行首現松動。
??2014年年初，證監會[微博]批復中信證券推出首單真正權益型類REITs產品，蘇寧以11傢門店為基礎推出REITs產品實現13億元的稅後凈收益。隨後，中央也給予肯定。9月30日，央行[微博]發佈《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中便提出瞭將積極穩妥開展REITs試點工作。
??12月消息顯示，住房和城鄉建設部初步確定北京、上海、廣州、深圳四個特大城市REITs試點方向，試點范圍初步定於租賃性保障房，包括公共租賃住房、廉租房。
??監管層大力推廣REITs產品，主要是房地產行業在我國經濟復蘇中的重要地位決定的。隨著新一輪REITs試點臨近，房地產開發企業長期面臨的融資難問題有望"改善"。不過，這要解決好其間諸如法律界定、稅收優惠等復雜關系。
??目前我國REITs試點前期主要由政府推動，參與試點的企業多以資金實力雄厚的國企和央企為主，隨著區域性REITs市場的發展，未來將向行業性REITs延伸，比如養老、醫療等細分領域。
??7、國有房企混合所有制破冰
??十八屆三中全會《決定》提出"積極發展混合所有制經濟"，2014年《政府工作報告》進一步提出"加快發展混合所有制經濟"。國企民企融合成為新一輪國資國企改革重頭戲。
??各省市先後公佈瞭國企改革意見。中石化[微博]邁開實質性一步，25傢境內外企業入股，不少國企均在醞釀混合所有制改革。中糧集團曾被傳進入混合所有制試點名單，旗下上市公司中糧地產(9.29,0.04,0.43%)遭遊資暴炒，可見資本市場對"混改"看好。
??混合所有制新舉措，讓更多資本擁有豐富參與機會，具備"資本盛宴"雛形。而房地產團處於完全競爭領域，進行混合所有制改革的動力較為充足。
??國企混合所有制改革的號角全面吹響瞭，國企的壟斷、低效率將逐漸改變。中石化的混改隻是開端，國企改革的主題以及發展混合所有制經濟將可能貫穿整個2015年。
??8、三四線城市地產風險暴露
??2014年8月份監管層"勸誡"信托暫棄三四線城市。據報道，銀監會口頭要求各信托公司謹慎對待三四線城市房地產項目，盡量不做民企位於非核心城市的房地產項目。
??建行表示或收縮三四線城市房地產貸款，建行負責人稱，更傾向於選擇和央企房地產企業合作，並盡量選擇一、二線城市的地產項目，收縮三四線城市項目。
??中國金融業已經密切關註三四線城市的樓市風險，甚至已經開始撤出。
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??在土地財政的驅動下，前幾年不少三四線城市大量供地，並在近期形成海量房屋供應，泡沫化趨勢明顯。
??新的趨勢是，房地產地區分化也越來越明顯。在人口和資金持續流入的一線城市，以及二線核心城市，市場仍有源源不斷的剛需支撐。但在人口持續流出，且嚴重供過於求的三四線城市，樓市持續萎靡。
??9、房地產先導性價值被挖掘
??新型城鎮化進程不斷推進，中國正掀起一波新城新區發展熱潮。在很多由地方行政規劃主導的新城新區陷入泥沼的情況下，民營的力量大約在五六年前開始進入市場。一批由他們主導的產業新城不斷煥發出蓬勃的活力，並獲得瞭從地方政府到入駐企業，再到資本市場的一致認可。
??產業新城以產業為依托，以地產為載體，以城市經濟發展為目的，將地產、產業、城市三方面有機融合，最大限度地融合資源，集約化經營、規范化運行的新興房地產和新型產業形式。
??房地產先導性的產業地位獲得認可，一批龍頭房企打出"城市配套服務商" "城市運營商"概念。產業新城模式多點開花、多方合作形成平臺效應。
??10、地產金融繼續領漲股市
??2014年，A股 "一馬當先"。年度大漲52.87%，創出2010年以來最大年漲幅，高居全球各大股市首位。滬深兩市全年成交金額近75萬億，遠超2007年的大牛市，連續數日破萬億的單日成交量，更是創下瞭全球資本市場的新紀錄。
??目前來看，A股在2015年繼續飄紅是大概率事件。26傢券商中，隻有1傢看空，7成看漲。在2015這個羊年，A股有很大機會成為一隻"紅羊羊"。
??地產股、券商和銀行等金融股表現亮眼，央行降息後，地產、金融股輪流領漲，成為這一輪上漲的焦點板塊，並引領A股市場不斷向上拓展空間。
??1月2日為港股2015年首個交易日，港股假期後復市，最終紅盤高開高收，為2015年打響頭炮，內地房地產股領漲。
??從行業角度看，降息對利率敏感型和高負債率行業的企業影響會比較大，比如周期性的大盤藍籌股、地產股等，而這些股票在指數中的權重較高，對於市場走向的影響也更大。
??2015年貨幣政策將持續寬松，對利率高度敏感的地產業將大幅受益。地產股和金融股將繼續領漲股市。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/14345959205417480667828.shtml
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