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廣州限價令出臺牽動供應改變 房價上漲動力仍存
【廣廈會客廳第78期：城市新商圈蓄勢待發】
國傢統計局最近公佈的4月70個大中城市房價，環比上漲的城市有67個，而同比上漲的城市有68個，在4月公佈限價令的廣州(樓盤)仍然領漲全國。專傢和業內人士分析，預計三季度房價上漲壓力較為嚴峻，如果政府不采取進一步措施，或將保持溫和上漲態勢。
限價令出臺供應結構發生變化
廣州市統計局發佈的數據顯示，4月，廣州市新建商品住宅網上簽約面積為57.53平方米，同比增加15.4%，環比減少31.8%；網上簽約均價16374元/平方米，環比下降2.6%，但仍同比上升18.4%。而第一季度，廣州房價同比上漲22.5%，3月房價環比上漲34.9%，4月廣州出臺商品房定價指導政策，對開發商定價進行限制。
受此影響，廣州獲批住宅預售情況大幅下降，5月第一周，新增預售住宅不足10套，此後緩慢上升，根據搜房網數據中心檢測廣州市國土房管局統計，5月13日至19日，廣州新增住宅預售證數量10個，獲批銷售住宅共1267套，相比前一周上漲超過一半。
由於中心城區的成交受抑，一些開發商也改變瞭供應結構，向郊區低價中小戶型轉移，這類市場相對活躍。通過對預售房源區位進行分析，超過90%的預售房源集中在番禺、增城、南沙等郊區位置，在供應結構方面，120平方米以下中小戶型住宅超過一半。
開發商政府博弈升級拆分合同規避調控抬頭
業內人士表示，廣州執行價格指導之後，如果一些樓盤價格漲幅過快、或者定價過高，難以通過申報，也就難以入市銷售。這將對調節市場預期和市場價格帶來直接影響。
廣州市國土房管局表示，從政府指導定價實施以來，廣州新建商品住宅成交量和成交價格環比都出現瞭一定下降，而市場存量仍處高位，截至2013年4月底，廣州可售商品住宅面積為540萬平方米。
但記者走訪發現，開發商面對調控限制，也用出瞭種種花招。有業內人士向記者介紹，位於廣州南沙的樓盤天璽灣，為瞭應對政府限價，就想出瞭把原本規劃出售的精裝房合同，分拆成"毛坯房"和裝修合同，毛坯房的合同單價控制在政府指導定價線內。
記者查閱數據發現，通過這種方式，去年底網簽均價還在12000元左右的樓盤，今年4月底就"逆市"下降到不足1萬元。而樓盤工作人員也表示，可以通過分別簽訂房屋和裝修合同的方式，實現網簽。
"房價統計數據下降瞭，開發商錢也沒少賺，最後就隻有老百姓被忽悠瞭。"這位業內人士表示，在實行限價的北京(樓盤)和廣州，這樣操作的開發商"絕不隻是一兩個，就看政府動不動真格管瞭"。
但開發商的行為已經涉嫌違法違規。熟悉房地產領域法律問題的盈科律師事務所律師周玉忠表示，建成扣繳憑單二胎年息借貸增貸轉貸 達到交付標準的房屋並交付是開發商作為賣方的基本義務。開發商違反交付標準，拆分合同逃避限價違反瞭一房一價的明碼標價，也涉嫌虛假價格，政府有關部門對此應依法予以糾正和查處。
廣州市國土房管局表示，將進一步加大房地產市場巡查監管力度，近期還將聯合工商、物價等部門開展房地產市場專項整治行動，重點查處違反住房限購政策違規銷售、違規經紀、哄抬房價、發佈虛假廣告等違法違規行為。目前尚未公佈有開發商受到處罰。
房價上漲動力仍存
中國房地產數據研究院執行院長陳晟等業內人士認為，從三個月到半年左右的短期來看，房價溫和上漲的可能性較大。如果政府不采取進一步措施，現階段房價很難出現拐點。
一是土地市場火熱，地價攀升幅度明顯。今年以來，廣州土地土融台中南區土融成交量明顯回升，土地出讓溢價、尤其是住宅地塊溢價不斷走高。前4個月，廣州土地出讓金超過300億元，預計隨著國際金融城地塊的出讓，前三季度就可超過去年全年402億的出讓總額，房地產企業逆調控拿地，顯示資金鏈好轉和對後市看好。
二是地方政府調控執行力度低於預期。從3月底國五條地方地則落地大限至今快兩個月時間，除瞭北京等極少數城市以外，廣州等絕大多數城市尚未公佈房屋交易20%個人所得稅的征收實施細則。而從政策限制力度來講，隻有北京提出房價保持穩定，而其他城市均將房價增幅與居民可支配收入掛鉤，控制目標暗示房價仍將"溫和上漲。"
三是消費者預期未發生明顯改變。北京大學房地產金融研究中心研究員尹斌認為，從消費者的心態分析，近期房價持續上漲的一個原因是原因，在多輪房地產調控政策出臺之後，剛需人群看到調控效果並不理想，開始選擇停止觀望，出手入市，在供需矛盾仍然持續的情況下，而當前流動性過剩，投資保值的壓力凸顯，增加瞭的市場需求，也會導致價格上漲。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-05-24/07333208316.shtml
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